こんにちは。
２０２１年４月末、３年ぶりにようやく１棟アパートを購入できました！
この記事では５棟目アパートの購入に至るまでの経緯、一連の流れを書いていきます。
ちなみに、今回は初の現金購入です。融資付けもなく楽ちんな上、現金購入のメリットも感じました。その点は後述します。
物件情報のキャッチ
５棟目アパートの情報は不動産業者のLINE一斉配信からキャッチしました。
２０１８年に2棟一括アパートを北関東エリアで購入しているのですが、運営がうまくいっていたのと需給バランスが良いと感じていたので、また同じエリアで買いたいと思い、北関東エリアの物件を沢山扱っている不動産業者の会員登録をして、常に情報を得られる状態にしていました。
もちろん、楽待やアットホーム等の不動産サイトでも探していましたが、欲しいと思える物件がなかなか出てこずで。
そんな時に会員登録していた不動産業者からLINEで物件情報が流れてきたわけです。
物件スペックは、
・昭和築の築古軽鉄アパート（大手建設会社施工）
・ファミリー物件（３DK×６部屋）
・利回り１４％。
・現況満室
最初の印象としては「絶対に欲しい！」というほどではありませんでした。
理由としては、
・昭和築
・地方＆築古のため融資を受けられない（この時点では現金買いしようとは思ってない）
・築年数が古いので将来の修繕費用が不安（一次情報では修繕履歴まで得られず）
・利回り１４％が微妙（最低でも１５％かそれに近い利回りがほしい）
ただ、エリア的に物件の賃貸需要が高いのは感覚的に分かってましたし、ファミリー物件が欲しかったので、なんとなく「久々に物件調査してみるかな」くらいの軽いノリで動き出しました。
管理会社へのヒアリング
現地に行く前にまずは管理会社にヒアリングを行いました。ヒアリングの時点で「この物件はないな」となることが多いからです。
また、地方物件ですぐに売れるとも思えなかったので、焦って現地視察に行く必要もないと判断しました。
早速確認してみると、幸運なことに売り物件の管理会社が、ぼくの２棟一括アパートの管理を任せている管理会社ということが判明！
絶大な信頼を寄せているエリアマネージャーさんから根ほり葉ほり話を聞いて、詳細情報を得ることが出来ました。
・居室６部屋中５部屋が全てリフォーム済み（和室も洋室化されている）
・修繕にお金がかかりやすいキッチンや浴室などの水回り設備も交換済み（浴室は築古物件に似つかわしくないほど豪華）
・レントロールの賃料は妥当
・３DKから２LDKに間取り変更したら賃料アップ（利回りアップ）の可能性あり
・土地が広くて駐車場が２００％（１世帯あたり２台駐車可）
・経費率がかなり低い（月々かかるのは共用電気代のみで６００円くらい。あとは年間除草契約経費4万と固定資産税が7万円ちょっと。）
※土地値あってないようなものですが、固定資産税が安いのはインカムゲンイン派のぼくとしては嬉しい限りです。
このヒアリング結果でスイッチが入りました。
一番大きかったのは室内がキレイにリフォームされていることと、水回り設備が交換されていることでした。
室内が既にリフォームされていれば、退去があったとしてもクロス替え等の表層リフォームのみで済む場合が多く、原状回復費を抑えられるからです。
つまり、賃貸経営を行う上で大きなリスクとなる修繕費用が抑えられる物件と判断しました。
物件の現地調査
直感的に「購入したいかも！」と思ってからの行動は早かったです。
不動産業者の担当者さんにすぐ連絡し、翌日には新幹線に乗ってすぐに現地調査に向かいました。
現地調査
室内の状況は管理会社の写真で確認済みだったので（そもそも満室のため室内確認できない）、主に点検した点は以下のとおり外回り中心です。
・外壁/屋根の状態
・基礎部分の状態（クラックの有無等）
・鉄骨部の劣化具合
・階段/２階廊下の補強状況（ちょうど則武アパートの階段崩落事案があったので）
・物件周辺環境のチェック
点検の結果、
建物基礎部分のコンクリートはヘアークラックがあるくらい。
鉄骨部は錆は一切なく、新し目。
外壁はチョーキングなく、まだ艶感もあって数年前に大規模修繕実施したのかな？というくらいの綺麗さ。
屋根は近所の坂を上って遠目から確認。ぱっと見は綺麗で問題なさそう。
外壁の状態
鉄骨部の状態
物件の登記簿謄本をよくよく確認してみると、前々所有者が物件を相続しており、もしかしたらこの時に大規模修繕を実施したのかもしれません。
管理会社との打ち合わせ
事前に電話ヒアリングしていたので問題はなかったですが、現地で撮影した写真を見せながら施設・設備系の最終確認を実施。
入居者さんの属性なんかも念入りにヒアリングして、問題ないことをチェック。
仮に購入した場合の管理受託契約の話までこの時点でしています。
買い付け＆売主/仲介業者との交渉
賃貸需要問題なし、室内＆建物状態も良好、残すハードルは利回り（物件価格）だけとなりました。
買い付け書の提出
物件調査後、まず仲介業者さんに買い付けが既に入っているか確認したところ、購入を検討している投資家は数名いるが融資付けで難航しているとのこと。
ぼくもお世話になった公庫担当者に相談しましたが、スルガ銀行の不正融資以来、地方築古物件のみならず、不動産融資自体に消極的となっており、検討の土台にも乗らないとの何とも寂しい回答。
悩んだ末に、、、、現金買いを決断。
現金買いであれば他の買い手より圧倒的に有利となり、「現金でも買う姿勢」を見せることで指値交渉もしやすくなります。融資が通るかどうか分からない人、本気で買う気があるかどうか分からない人の指値には応じないでしょうから。
購入の意思があることを仲介業者の担当者さんに伝えるとともに、今回は現金購入を検討しているので何とか減額交渉できないか相談しました。
もともと売主さんは「売れれば良いかな」くらいの気持ちで物件を売りに出していたようなので、「減額交渉はしてみるけど、難しいかもしれない」との回答だったため厳しいかなと思いましたが、
ただ価格はぶつけてみて下さい！と心強い回答をいただいたので、ダメ元で利回り１５％を超えるよう減額した価格で買い付け証明書を提出しました。
また、本気度をアピールするために、直筆の手紙も添えました。これは売主様へのアピールだけでなく、仲介業者担当へのアピールでもあります。
本気でこの物件を買いたいという意思表示です。後述しますが、手紙作戦は後々活きてくることになりました。
仲介担当との交渉
買い付け提出後、すぐに担当者から連絡がありました。
「●十万円程度なら減額に応じるとのことです」
この時点で利回りは約１４．３％程度まで上昇。
ただ、室内や外壁は綺麗に手入れされているとはいえ、昭和築。外からは見えない部分での突発的修繕の可能性を考えるとこの金額ではまだ買えないなと思いました。
そのことを率直に仲介担当に打ち明け、以下２点をお願いしました。
① 売主様ともう一度価格交渉してもらえないか
② 仲介手数料を下げてもらえないか
①についてはよくあることだと思いますが、②については闇雲にお願いするのはオススメしません。
ただ、今回の案件は以下の条件が揃っていたので、交渉の余地ありと判断し、丁寧に丁寧に丁寧にお願いしてみました。
・確実に買えそうな客である
・本気で買う姿勢を見せている
・担当者が比較的買主側にも寄り添った対応をしてくれている
・業者の仲介手数料が両手である
担当者さんからは嫌な顔をされることはなく、むしろ、協力的な回答を得られました。
「物件調査も一番に行ったし、やり取りのレスポンスも早くて助かっている。何より買い付け証明書に添付されていた手紙に感銘を受けた。熱意を感じた。私もこの案件をまとめたいと思ってるので上司に諮ってみます！」
最初に出した手紙が、仲介担当者さんの心を掴んでいたようです。
いざ購入へ
熱意が通じたのか、仲介担当者さんも動きが早かったです。
再減額交渉と手数料引き下げをお願いした翌日に回答をくれました。
「上司から許可が下りました。仲介手数料２％までなら下げられます。あと、売主さんもあと少しだけ価格下げてくれそうです」
残念ながら利回りは１５％には届きませんでしたが、仲介手数料の引き下げを考慮すると実質１５％程度。
あと、仲介業者さん紹介の司法書士先生の報酬もかなり安かったのも決め手の一つとなりました。物件購入にかかる諸費用を更に抑えることも、物件を安く買うことと同じくらい大切です。
（数百万～数千万の買い物をすると1万円、10万円は安く感じてしまうかもしれませんが、日常生活の中の１万円、１０万円て高く感じますよね。たとえ１万円でも安くできるならするべきです）
仲介担当者さんからの嬉しい報告で購入を決断し、価格を書き直した買い付け証明書をすぐに提出。
今回は現金購入だったので、金融機関を間に挟むこともなく、とてもスムーズに決済・物件引き渡しを終えることが出来ました。
まとめ
以上、５棟目アパート購入までの軌跡でした。
もしかしたら現金購入で利回り１５％程度？と思われた方もいるかもしれません。
TwitterなどのSNSでは利回り２０％～３０％越え達成！なんて話もよく目にしますし。
ただ、表面利回りはあくまで想定利回りであって、表面利回＝手残りとなるかは別問題です。
利回り通りに利益を出すためには大家としての手腕が問われます。楽して満室経営は出来ません。
仮に利回り２０％といっても、賃貸需要が少なかったり空室対策が疎かになって空室損が多い、物件が手入れされておらず多額の修繕費用が発生する、ADとフリーレント盛々にしないと入居が決まらない、となれば実質利回りは低下します。手残りも激減です。
ぼくはそれよりも、満室高稼働が可能で修繕費用も抑えられ、安定したキャッシュフローを得られる１５％くらいの物件を好みます。
賃貸経営の手法は人それぞれなので、自分の手法を確立して負けない物件を購入していけば良いと思います。
コツコツ地道に増やしていけば、自分の想像を超える規模まで拡大できるかもしれません。不動産投資は時間が味方してくれますから。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
それでは、また！！
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