こんにちは。
サラリーマン大家のりばてぃー(@PAPALOG_LIBERTY)です。
２０１６年冬に不動産投資活動をスタートさせ、半年後の２０１７年５月に記念すべき１棟目となる新築アパートを購入。大家デビューを果たし、セミリタイアへの第一歩を踏み出すことができました。
この記事ではその第１号物件の新築木造アパートの購入エピソードをご紹介いたします。
最後に詳しく書いてますが、実際にわたしが新築アパートを運営してみて、新築アパートは収益面と運営面からとても安定性に優れていると感じています。
・最初の１棟目はあまりリスクを負いたくない！
・本業が忙しすぎて手間がかかりすぎる物件はNG！
と考えている方であれば、新築アパートを検討対象に入れてみるのも十分ありかと思います。
最初の１棟目をなかなか決められない方や、新築アパートにご興味ある方の参考になれば幸いです。
忙しいサラリーマンに新築アパートはおすすめです。実際の収支も紹介してますのであわせて読んでみて下さい。
不動産投資でセミリタイアを目指してます。 サラリーマン大家のりばてぃー（@PAPALOG_LIBERTY）です。 新築アパートは「手間がかからず」「修繕も発生せず」「安定的に運営できる」っ[…]
１棟目に新築アパートを選んだ理由
セミリタイアを目指す身としては、最初の１棟目で絶対に失敗できないというプレッシャーもあり、どんな物件を買うべきかすごく悩みました。
エリアは首都圏？それとも地方？
物件種別はRC？鉄骨？木造？
新築？築古？
選択肢は無数にあります。
闇雲に検討しているだけでは全く進まないので、
「どんな物件が今の自分に合っているのか？」という観点から検討していきました。
セミリタイアを志して不動産投資を始め、できるだけ早く、多くの家賃収入を得たいという気持ちもありましたので、
可能な限りレバレッジをかけて（多額の融資を受けて）、中古RCなどの大型物件を購入して、スケールメリットで一気に収入を拡大！
いや、規模は大きくないけど、レバレッジをそれほどかける必要がない、収益性の高い地方高利回りアパートで勝負だ！
そんな選択肢も頭をよぎりました。
ただ、１棟目の物件購入を検討していた頃、本業であるサラリーマン業が多忙を極めていました。
プロフィールページでも書きましたが、中堅ポストとしてそれなりに責任のある仕事を任されるようになり、比例して仕事量も激増していたため、「時間の制約」というハンデが重くのしかかりました。
不動産投資初心者が「時間の制約」というハンデを背負いながら、いきなり難易度の高い中古物件を購入するのはあまりにもリスクが高いのでは？
地方だったら何かあってもすぐに行けないよね？？
知識も経験も浅い自分に、最初の１棟目の物件として中古物件は合っていないのでは？
そんな風に考え、地方・中古系はいったん候補から除外し、新築アパートを検討してみたところ、
新築アパートの魅力として、、、
● 物件力が高い（ネット無料、独立キッチン、独立洗面台、TVインターホン等、中古物件に比べ最初から設備が充実）
● 高い入居率を維持できる（新築で奇麗だし、物件力も高いから、退去があっても次の入居が決まりやすい）
● 収益が安定している（高い入居率を維持できることから空室期間が減り、損失も減る）
● 修繕費用がかかりにくい（新築なので、当然中古物件よりはメンテナンス費用はかからない、大規模修繕もない）
・自宅からも飛んでいける距離で
・安定した収益をもたらしてくれる
物件との出会い～決断
新築アパートを検討する上で絶対外せないポイント
最初の物件は新築アパートを購入すると決意を固め、２０１７年３月頃から本格的に物件探しを始めました。
既に不動産投資で成果を出されている投資家の方から新築アパートの不動産業者を紹介してもらったので、その業者さんも含め、複数社の業者を訪問することに。
物件を選ぶ上でわたしが重要と考えたポイントは、上で書いた新築アパートのメリットをしっかりと教授できるかどうか
すなわち、
物件力が高くて、高い入居率を維持できて、収益が安定している新築アパートかどうかということです。
どの新築アパートもみんな同じでしょ？って思われるかもしれませんが、そんなことはありません。
絶対に買ってはいけない新築アパートが一定数存在します。
失敗する新築アパートは「新築アパートが本来持つべきメリット」を有しておらず、運営でかなり苦労することになりますので、そのような物件を掴まないように慎重に物件を検討しました。
新築アパートは物件（建築業者）選びが肝です。買ってはいけない新築アパートの記事もあわせて参考にしてみて下さい
不動産投資でセミリタイアを目指してます。 サラリーマン大家のりばてぃー（@PAPALOG_LIBERTY）です。 新築アパートは不動産投資で最初に買う物件として根強い人気があります。[…]
新築メリットの全てを兼ね備えた物件に出会う！
わたしが自分で探した新築業者は、残念ながらどの物件も十分なメリットを備えていないものばかりでした。
当時経験の浅い私が、自力で優良業者・優良物件を見つけ出すのは、やはり難しかったです。（今考えると気合と行動力が足りなかっただけかもしれませんが、、、）
新築の割に利回りが高く、一見すると魅力的な物件に見えたのですが、どの物件も利回り・収益性を無理に高めようとするがために、一部屋あたりの部屋が狭小であったり、物件価格を安くするため、土地が安い場所＝賃貸需要が微妙な立地に建てられたものだったり、設定家賃が明らかに相場より高かったり、、、すべての新築メリットをバランスよく備えている物件はなかなかありませんでした。
そんな中、不動産投資家の方からご紹介いただいた業者さんのセミナー&新築物件の内覧会に参加したことがきっかけで、状況は一気に打開されました。
この業者さんは、賃貸管理をメインに事業を展開していた業者さんなのですが、その豊富な管理経験とアンケートで集めた入居者の声を基に自社オリジナルの新築物件を開発しています。
内覧会でその新築物件のモデルルームを見学したのですが、一目惚れしてしまいました。
自分が住みたいと思えるほどおしゃれで間取りが他の物件と比較して圧倒的に良かったのです。
その魅力はというと、
● 部屋構造が２階層となっているため、２階居住者の生活音が１階居住者に聞こえにくい（木造アパートのデメリットである騒音の問題を解消）
● ロフトとリビングの高低差がかなり小さく、１LDKのような住み心地（面倒で危険なハシゴの昇り降りをする必要がない）
● キッチンが居室内に独立して設置されているので、急に来訪者が来ても汚いキッチンを見られる心配なし（女性に好まれそう）
● １階に床下クロークがあるため、収納力が抜群
2Fロフト
1F床下クローク
こんな素敵な物件です。
これ以上に良い新築物件を造る業者さんは他にはまずいないだろうと確信し、内覧会のその場で担当者さんに物件の紹介を依頼しました。
そして、担当者さんから紹介された物件がこちらのページでも概要を紹介している埼玉県南東部（都心寄り）に所在する新築物件。
すぐに物件の立地、賃貸需要、設定家賃の妥当性等をリサーチ・分析し、収支シミュレーションを入念に確認した結果、特に大きな問題は見当たらなかったので購入を即断即決。
ようやく初めての買い付けに辿り着くことができました！
アパートローンの融資に苦戦！
初めてのアパートローンの申込先は、新築物件に積極的に融資を出し返済年数も長めに取ってくれることで有名なオリックス銀行。（融資が閉ざされた今でも比較的融資を出しているようです）
私にとっては初めての融資申し込みだったので、果たして自分にうまく出来るだろうかと不安な気持ちもありましたが、、
ふたを開けてみれば、不動産業者の担当者さんと銀行担当者さんが直接やりとりして作業を進めていくというもので、私の出る幕はほぼなし、、。
私が実際やったことといえば、過去３年分の源泉徴収票を用意したり、指定のフォーマットを記入して提出するくらい、、、こんなもんなの？と拍子抜けしたのを覚えています。
最初は自分で銀行を開拓しなければいけないと思っていたのですが、不動動産会社の多くはどこかしらの金融機関と提携していたり、特定の銀行を懇意に使っていることが多く、サラリーマンで不動産投資を始めようという人の場合には、たいてい不動業者の担当者さんが、銀行の担当者さんと直接やり取りして作業を進めていくケースが一般的です。おそらく、そっちのが方が手間もかからないのでしょう。何もわからない初心者サラリーマンがいきなり自分で銀行を開拓うのは簡単なことではないのです。
「自分の欲しい物件を自分の希望する銀行から融資を受けて購入する」というのがもちろんベストですが、時間の制約（ハンデ）があり、属性もいたって普通のサラリーマンが「金利の低い銀行からじゃないと絶対に融資は受けない！」という前提にしてしまうと、不動産投資のスタート自体が難しくなる可能性もあります。
「マイナス金利」という言葉だけ先行して、だれでも１％台で融資を受けられると思われている方もいますが、そうではないということです。
金利が若干高いとしても、まずはサラリーマン向けの融資に積極的な金融機関を味方につけて不動産投資をスタートさせることは、個人的には全然ありだと思います。
脱線したので話を戻します。
オリックス銀行の審査は少し変わっていて、まず銀行内で審査を終えたあと、さらに関連の保証会社での審査も受ける必要があります。
銀行内の審査はなんの問題もなく、1週間くらいでスピーディーに完了したのですが、
なんと、
まさか、
次の保証会社の審査で落ちてしまいました！！
これほどのショックは人生で初めてだったかもしれません。
自分は不動産投資ができない人間なのかと、、、まるで自分自身を否定されたような絶望感です。
基本的に否認理由は開示してくれないので、はっきりとした原因は分からなかったのですが、
おそらく、
過去にやらかしたクレジットカードの支払遅延が原因ではないかと思われます。
審査時点ではすでに５年が経過していて、信用情報にはのってないはずなのですが、もしかしたら保証会社は独自のルートでさらに遡って個人の信用情報履歴を確認することが出来るのかもしれません、、、（ちなみに、支払い遅延の原因は、単純に指定口座にお金を振り込むのを忘れていただけというものです。みなさん、うっかりミスには気を付けましょう）
この新築物件には2番手の買い付けも入っていたため、このまま買えないで終わってしまうのではと一瞬暗雲が立ち込めましたが、担当者さんが頑張って別の銀行を見つけてくれました。
過去に業者さんが提携していたらしい、SBJ銀行です。
融資条件はオリックス銀行より若干悪くなってしまったので一瞬迷いましたが、今後の金利引き下げ交渉できっと何とかなるだろう！と何故か根拠のない自信が湧きあがり、えいや！で突き進みました。（実際、購入から１年ちょっと経って、金利を１％近く下げてもらい、結果的にオリックス銀行よりも良い融資条件となったので良かったですが、今考えると後先考えずでちょっと危ないやり方だったので反省です、、、）
こちらの銀行では個人信用調査でも特に引っかかることなく、2週間程度でスムーズに融資の承認が得られました。
融資承認の一報を担当者さんからいただいた時の感動は今でも忘れられません。
新築アパートを実際に運営してみた感想
この記事を書いている時点で、運営開始して４年目に入りましたが、とにかく手がかからない優秀物件となっています。
実際の運営状況の要点を書くと、
● 建物竣工から物件引き渡し日までの約１か月で満室達成（８室全て入居）。ストレスなく運営スタート
● 何回か退去があったけど、いずれも前入居者の退去前に申込が入っている状況で、空室期間がかなり短い
● 空室期間が短くほぼ満室を維持できているため、収益が安定
● 新築で設備も新しいので、退去の際の現状回復費はこれまでのところほぼ手出し無し（退去者負担で済んでいる）
● 建物・設備の修繕案件は今のところなし
● しっかり礼金も取れている（退去時に返金の必要がないので、実質収入増）
● 人気物件のため、家賃を徐々に上げて収益アップできている（Max1万円の値上げに成功）
このように、新築物件のメリットをフルに享受できているので、ストレスなく、とても順調に運営できています。
他に所有している築古物件は修繕案件が多かったり、退去後の入居募集に際するリーシング活動にけっこう労力を投下しなければいけないのですが、新築物件はその１０分の１にも満たないかもしれません。
やることといえば、退去が出た際、入居付けの担当者さんに「今回も何卒よろしくお願いします！」と丁寧に依頼メールを差し上げる程度。逆に運営力が身につかないのは新築のデメリットかもしれません。
しかし、築古物件だけで棟数を増やして規模拡大すると手間がかかりすぎて、正直体力も精神も持たないと思います。
築古物件だけでなく、新築物件を上手に組み込むことで、物件全体で見た時の稼働率は高くなり収益も安定しますし、なにより精神安定にもつながります。
新築物件を買うタイミングはその人の目標やそれぞれが置かれている状況によって違うかと思いますが、不動産投資を続けていく上で、新築物件はいずれかの段階で取り入れるべきだと思います。
すぐにというわけではありませんが、私もいつかまた新築物件を購入すると思います。
ただ、上で注意喚起したように、新築物件だったらなんでも良いというわけではなく、買ってはいけない新築物件もありますので、勉強とリサーチだけは怠らないでください！
それでは、また！
不動産投資でセミリタイアを目指してます。 サラリーマン大家のりばてぃー（@PAPALOG_LIBERTY）です。 新築アパートは「手間がかからず」「修繕も発生せず」「安定的に運営できる」っ[…]
不動産投資でセミリタイアを目指してます。 サラリーマン大家のりばてぃー（@PAPALOG_LIBERTY）です。 新築アパートは不動産投資で最初に買う物件として根強い人気があります。[…]
