不動産投資でセミリタイアを目指してます。
サラリーマン大家のりばてぃー （@PAPALOG_LIBERTY）です。
私の不動産投資は新築アパートでスタートを切りました。セミリタイアへの第一歩です。
しかし、収益性は「安定」していても、利回りは決して高くないため、キャッシュフローを潤沢に生んでくれるわけではありません。
セミリタイアするためには、まだまだ物件を購入しなければいけません。
しかし、２０１７年６月以降、融資の扉が少しずつ閉ざされてきこともあり、私は１棟目を購入後、すぐに２棟目の購入に向けて動き出しました。
今回はその２棟目に購入した築古アパート（テラスハウス）のエピソードをご紹介します。
フルローンの融資で自己資金を抑える方針
新築ばかりを買うことはできない
１棟目に購入した新築物件は非常に良い手応えがありました。
物件の引き渡し直後から満室スタート。運営面も手間がかかりませんし、空室も少ないので、収益面も安定しています。
正直、新築だけ永遠に買い続けたい！と思ったくらいです。
しかし、フツーのサラリーマンにはそれは不可能。
なぜなら、十分な自己資金がないからです！
１棟目の物件を購入したとき、銀行から求められた条件で自己資金をある程度拠出しなければいけませんでした。
その時点で現預金は激減。２棟目に多額の自己資金を拠出するだけの余裕はありませんでした。無理をしたら現預金が枯渇して生活ができなくなってしまいます、、、
新築を買い続けることは、厳密には不可能ではないと思うのですが、規模拡大のスピードが著しく落ちてしまいます。
少額の自己資金で新築物件を購入することが可能ならいいのですが、当時、私が自力でリサーチした結果では、新築に対応しているどの金融機関もある程度の自己資金を求めてきます。
故に新築ばかりを買おうとすると、毎回自己資金が貯まるまで待たなくてはなりません。となると、数年に１度物件を買えるかどうか、という話になります。
私は早期セミリタイアを目指しているので、そんな悠長なことはしていられません。
新築物件は諦めて、２棟目の物件は自己資金を極力抑えて購入する必要がありました。
何よりも融資が先という方針
２棟目の物件は「フルローン」での購入を必須条件としました。
規模拡大のためには、自己資金を可能な限り抑え、現金を次の物件購入のために温存しておく必要があったからです。
このため、２棟目物件の購入方針は、
「何よりも融資（フルローン）を先に考え、その融資が通る物件の中からなるべく良い物件を選ぶ」
とせざるを得ませんでした。
もちろんそれがベストです。
ただ、これは不動産投資で相当実績がある方や、莫大な資産背景を持っていたりする高属性の方でなければ、なかなか出来ることではありません。
私のような普通のサラリーマンがフルローンで融資を受けるには、利用できる金融機関はかなり限定されます。
サラリーマンに特化した金融機関を利用するということです。
当時はまだ融資が完全に閉ざされてはいませんでしたので、その金融機関が好む物件（評価が出やすい物件）を持ち込めば、フルローンを得られる可能性は十分にありました。
そのような金融機関はけっこう金利が高いので、
使うべきじゃない！
破綻予備軍だ！
などと賛否両論もありますが、必ずしもそうではないと思っています。
間違った物件を選ばなければ、高金利でも儲けることは可能です。
「高金利であることのリスクをしっかりと把握した上で、きちんと管理運営・空室対策などの勉強を行い、常に満室稼働でリスクヘッジする」こうゆう考え方で取り組んでいる方であれば、破綻リスクは低いと考えています。
逆に、営業マンの口車に乗せられて何も考えず、管理運営の勉強も対策も立てないまま購入した人は、たしかに破綻予備軍かもしれませんが、、、
とにかく、自己資金を抑えて規模拡大する戦略だった私には、この選択肢しかありませんでした！！
土地値物件との出会い
使える銀行は静岡銀行のみ！
今回も１棟目の不動産業者を紹介してくれた不動産投資家のお力を借りることに。
（おんぶにだっこで、もう少し自分で頑張れよとも言いたくなりますが、この時の自分はとにかくセミリタイアに向けて、ある意味がむしゃらで、一番ベストで確実な方法はなにか、、、結果を出している人からの紹介が一番良いはず！という考えでした）
その方からサラリーマンに特化した金融機関とパイプが強い不動産業者を紹介してもらい、５社ほど訪問しました。
各不動産業者には「フルローン」での購入が必須条件であることを伝えると、どの業者も利用できる銀行は２つしかないと言います。
最近世間を賑わせた「スルガ銀行」、そして「静岡銀行」です。
まずは私がそもそもこの２行から融資を受けられるのかどうか、不動産業者の担当者がそれぞれ提携するスルガ銀行と静岡銀行の支店に連絡してくれました。
スルガ銀行は、なんと年収７００万円に達してないから融資自体が厳しいから無理との回答！
まさかスルガ銀行が使えないなんて、、、その時はちょっとショックでしたが、今思えば使えなくて本当に良かったです。
静岡銀行はぎりぎり大丈夫との回答！当時の年収はぎりぎり６００万円に届くくらいでした。
これで、２棟目物件を購入するための準備は何とか整いました。
静岡銀行は土地値が高い物件がお好み
当時の静岡銀行の特徴をざっくりまとめると、
・築古物件にも融資期間を長くとってくれる（最長３５年）
・その分金利は３％台と高め
・物件評価方法は、積算評価と収益還元評価の両方を使用。
・土地値物件を高く評価してもらえると融資額が伸びる
築古物件を選ぶポイント
● 賃貸の需給バランスが良いエリア
● 競争力がある物件
● 物件の価値向上の余地がある物件（収益アップが可能かどうか）● 土地の取引が活発で土地実勢価格が路線価を上回っている（将来の出口戦略（売却）を考慮）
エリア・立地は良さそうだけど、屋根外壁塗装を１５年間やっていない → 買って数年で、最悪２００万～３００万円くらいの大規模修繕が発生するかもしれない、こわい、買えない
直近で大規模修繕はやってるけど、エリアは良くないし、物件自体も競争力なさそう → 退去が発生すると入居付けのために広告費２月分が発生し、さらにフリーレントもつけないといけないかもしれない、経費率高すぎる、無理
現入居者の家賃が相場より高すぎる → 退去したら家賃をかなり下げないと入居が決まらない、収益かなり減る、ダメ、却下
２棟目に購入した土地値物件
➊ 競争力が高そう：エリアでは少ないテラスハウス物件（戸建連棟）で間取りも良く、ペット（猫）可物件
➋ 住環境が良好：駅からは徒歩１５分と遠いが、物件周辺の徒歩圏にスーパー、コンビニ、レストラン、１００均等、生活に必要な住環境が整っている
➌ 当面は大規模修繕がなさそう：屋根外塗装の大規模修繕を３年前に実施している
➍ ランニングコスト（経費率）が低い：テラスハウス物件なので、一般的なアパートにある共用廊下や階段が存在しないため、清掃費や電気代がほとんど発生しない
➎ 収益（利回り）アップの可能性がある：リサーチした結果、現在の入居者の家賃が相場より低く、また、売主業者が設定していた空室の募集家賃も相場より低い
➏ 出口が取りやすそう：土地取引が活発に行われている地域で、土地１㎡あたりの実勢価格も路線価より高く、資産性が高い
ちなみに、耐用年数を超えて返済期間を延ばすやり方には注意が必要なので、なにがなんでも返済期間を延ばすことはお勧めしません。
返済期間を延ばせば、その分毎月の返済額が少なくなるため、キャッシュフローは出やすくなります。
反面、借入額の残債が減るスピードは遅くなり、また、利子総額は返済期間が２０年や２５年と比べて、当然多くなります。
残債の減りが遅くなれば、売却するときに残債以上で物件が売れずに、それまで積み上げてきたキャッシュフローを売却時に吐き出す可能性もあります。
このため、考え無しに返済期間を無理やり伸ばすやり方は良くないです。
返済期間を延ばすことによって生じる影響をきちんと把握した上で、判断する必要があります。
では、私が購入した２棟目の物件はどうだったのか？
私の目標は早期セミリタイアです。そのために、規模拡大が必要です。規模拡大時には出来るだけキャッシュを残しつつ、限られた自己資金で出来るだけ多くの物件を買い進めていく必要があります。
つまり、規模拡大のためにはキャッシュフローを出来るだけ多く出す必要があったので、返済期間を長くせざるを得ませんでした。もちろん、上記リスクを踏まえた「覚悟」の上の決断です。
ただ、この物件は土地値が非常に良いです。物件近辺の土地取引事例の価格を基に土地価格を算出したところ、物件価格を超えています。建物が付いているので、解体費用や退去費用を考慮すれば価格評価は下がりますが、それでも、数年間返済を続けていけば残債も減っていきますし、残債以上で売れる可能性は十分にあります。
この強みがあったので、物件購入に踏み切ることができました。
試しに売却査定を数社に出しましたが、いずれも土地部分を高く評価していただき、投資家向けの売却評価では購入価格以上の査定額が出ています。業者買い取り価格では物件価格の９割くらいの評価でしたが、１０年頑張って運営を続ければ借り入れ残債も業者買い取り価格以下になるでしょう。
もちろん、市況の悪化やリーマンショック級の金融危機が生じれば、価格が一気に暴落する可能性もゼロではありませんが、その時は売らずに持ち続ければ良いのです。
満室経営を続けるうちはキャッシュフローが出ますし、負ける可能性は少ないはずです。
まとめると、
その人の目標や投資ステージによっては、耐用年数を超えて返済期間を長くすることはアリだと考えます。
ただし、リスクを十分に把握し、そのリスクに耐えられる物件かどうか、慎重に検討して見極めましょう！
築古物件を実際に運営してみた感想
この記事を書いている時点で約２年間運営していますが、やはり、１棟目に購入した新築物件よりは手間はかかりますし、苦労することも多いです。
ただ、物件購入前にしっかりと管理運営と空室対策の勉強をしていたので、割と大きな問題もなく運営出来ている状況です。
実際の運営状況の要点を書くと、
● 物件購入直後の最初の仕事は入居募集。物件購入前から空室となっていた２部屋のリフォームを実施。アクセントクロスの採用やステージングによる空室対策で物件価値を高め、もともとの想定家賃から3,000円アップで入居募集。 入居募集活動は管理会社任せにせず、自らも物件近くの仲介業者を回り、客付け依頼を実施。結局、募集から２週間程度で２部屋ほぼ同時に申し込みが入り、無事に成約、早々に満室に。
● 小規模な修繕案件は散発的に発生。キッチンライト交換、インターホン交換、トイレ交換、コンセント交換等。ただし、いずれもほぼすべて火災保険で対応できているため、収支への影響はほぼゼロ。
●２年間を通じて退去は最近発生した１件のみ。この部屋もおしゃれにリフォームして物件価値を向上。賃料3,000円アップで入居募集し、無事に成約済。駐車スペースも新たに１台分作り、収益をさらにアップ。
● ランニングコストは想定通り低い。除草は私か妻が自力で実施して経費削減にも努めている。
収支は物件購入前のシミュレーション通りで、賃料もアップ出来ていますので、今のところ満足のいく結果を得られています。
不動産投資でセミリタイアを目指してます。 サラリーマン大家のりばてぃー（@PAPALOG_LIBERTY）です。 この記事では３・４棟目に購入した物件と日本政策金融公庫でフルローンの融資を[…]
不動産投資でセミリタイアを目指してます。 サラリーマン大家のりばてぃー（@PAPALOG_LIBERTY）です。 2020年になったので、日本政策金融公庫の不動産融資の方針をヒアリングして[…]
