こんにちは。
サラリーマン大家のりばてぃー(@PAPALOG_LIBERTY)です。
私の大家デビューは新築アパートで始まりました。
購入から早４年半が経ちましたが、お陰様で大きな問題もなく運営できてます。
・満室高稼働
・退去連絡があっても、退去前申込で即入居決定（機会損失が最小限）
・退去の度に家賃アップ
・礼金ももらえる
・築古物件の運営と比べて手間がかからない
これだけ優秀に物件が働き続けてくれている理由はなにか。
もちろん、管理会社さんの素晴らしさもありますが、
それ以上に重要なことは「立地」と「間取り」です。
今回の記事では建売アパートでも良い物件を買えばちゃんと儲かるよ、というお話を書いていきたいと思います。
こんにちは。 サラリーマン大家のりばてぃー(@PAPALOG_LIBERTY)です。 ２０１６年冬に不動産投資活動をスタートさせ、半年後の２０１７年５月に記念すべき１棟目となる新築アパートを購入。大[…]
新築アパートの立地と間取り
立地
ぼくの新築アパートは埼玉県南部の都内寄り。
駅徒歩１０分。
30分～１時間以内で都内にアクセス可能なので、都内勤務のサラリーマンもターゲットに出来るところが強みです。
昨年入居された方の申込書を確認したら、都内在住/都内勤務の方でした。
「在宅勤務も増えたし、家賃を変えずに広いお部屋に住みたい」という理由で引っ越しされたんでしょう。
埼玉や神奈川エリアで新築アパートを購入される方も多いと思いますが、都内寄りの物件であれば募集の間口も広がり、結果多くの方をターゲットに出来るので早期客付けにも有利に働くと実感しています。
不動産投資でセミリタイアを目指してます。 サラリーマン大家のりばてぃー（@PAPALOG_LIBERTY）です。 新築アパートは不動産投資で最初に買う物件として根強い人気があります。[…]
間取り
間取りは変えることはできますが、多額のリフォーム費用が発生するので現実的ではありません。
立地と同じく、間取りも購入前にしっかりとリサーチする必要があります。
ポイントとしては、
在宅が増えているので狭い部屋はそれだけで不利です。
物が増えれば広い部屋に引っ越したくなるので、将来的に退去の原因にもなり得ます。
⦿エリア内の新築アパートと同じような間取りになっていないか
最たる例が横浜ですが、同じような間取りの狭小アパートが乱立しすぎたため、AD３００つけても決まらない物件もあります。
良い間取りの物件はそれだけで物件価値を高めてくれますし、家賃下落も緩やかになるでしょう。
現にぼくのアパートは下落どころか4年間上昇を続けてます。
例えば、こんな狭小部屋の新築アパートだと最初から客付けに苦労しそうですね。退去したら家賃もどんどん下落していくでしょう。
なぜ業者は狭小にするのか？それは利回りを上げるためです。
同じ延べ床面積であればより多くの部屋を作った方が収益性は確かに高まります。
でもそれに騙されてはいけません。その利回りは見せかけです。あっという間に下がっていくでしょう。
ぼくの新築アパート（既に４歳6か月ですか、、）の間取りはこんな感じです。
室内の間取り
いかがですか？
１Kなんですが、戸建て感覚の２層構造になっているんです。
１階が水回り。２階が生活スペースですね。
低層ロフトはかなり人気です。普通のロフトだと段差高くて危ないですよね。
１階部分にはWICのような広々とした収納スペースも設けられているので、一人暮らしには十分な収納力を備えています。
規定上、募集サイトに掲載する時は23㎡くらいの表記になってしまいますが、実際の生活有効面積は30㎡を超えるので、住まわれている方には１LDK感覚を持ってもらえます。
新築アパートの入居率
過去４年間の入居率を確認してみたら98.17%でした。
なかなかの高水準ではないでしょうか。
４年間で複数回の退去が発生しましたが、全て「退去前申込」で入居が決まっています。
つまり、内覧なしで契約に至っているということです。
ライバル物件にはない間取りと広さ、そして、エリア内の仲介担当者にこの物件が広く認知されている点が大きいですね。
仲介業者は少しでも多くの物件を契約して、仲介手数料（売り上げ）を伸ばしてなんぼの世界です。
そんな仲介さんにとって、確実に決められる物件があるとすれば優先してお客様にどんどん紹介してくれますよね。
ぼくの物件は管理会社のおかげもあり、空室が出たら仲介業者がお客様にすぐに紹介してくれる仕組みが出来上がってます。
不動産賃貸業を行う上で大きなストレスとなるのが「空室」ですよね。
空室が長期化すれば収支に悪影響が出るのは当然ですが、精神的なダメージも蓄積されていきますので、新築アパートとて、空室対策は管理会社としっかり練り上げておくべきです。
こんにちは。 サラリーマン大家のりばてぃー（@PAPALOG_LIBERTY）です。 今回の記事は初心者向けの「空室対策の方法のまとめ記事」です。 わたしは満室命をモ[…]
新築アパートの家賃上昇
新築アパートと言えば、よく「新築プレミアム」という言葉を聞きますよね。
新築でキレイなので高めの家賃設定でも最初のうちは入居が決まるボーナスタイムです。
ボーナスタイムは長くは続きません。
一般的な新築アパートであれば、入退去を繰り返すたびに家賃が徐々に下落していくでしょう。
※都内の好立地の場合は下落率は低いかもしれませんが。
ただ、ぼくの新築アパートはこれまで家賃下落は一度もありません。
この記事の冒頭でも書きましたが、むしろ退去の度に家賃アップに成功しています。
最初のころは控えめに２，０００円前後の家賃アップに留めていました。
それでも募集開始からだいたい１０日前後で申し込みが入っていたので、もっと上げられるのでは？と思い、その後の２案件では５，０００円アップと１０，０００円アップで募集して、これもまたすぐに申込が入りました。
最近はコロナの影響で在宅勤務が増えたため、広いお部屋を求めるニーズの高まりや都内から郊外に引っ越す層が増えたことも追い風になったと思います。
まとめ
以上、ぼくの建売新築アパートのリアルな運営状況でした！
土地から新築と違って、購入時の利回りは見劣りしてしまいますが、立地と間取りが良ければ家賃アップして後から利回りを上げていくことも十分可能です。
家賃１万円アップで年間12万円のキャッシュフローの増加。まだ家賃あげられる部屋はあるので、最終的には利回り９％付近まで上げることを目標にしています。
ちなみに、土地から新築アパートも流行っていますが、相当な知識量と行動力（土地や工務店探しなど）、資金力が必要になりますので、不動産投資初心者には不向きというか、オススメできません。
工務店が途中で倒産して頓挫するなんて事もあり得ますから。
もし不動産投資をこれから始められる方で、新築アパートから始めたいという方がいれば、ぼくなら建売アパートをオススメします。
もちろん、どこにでもあるような建売アパートではなく、差別化が図れている物件（業者）を探す努力は必要になりますが。
本気で行動を継続できる人ならきっと良い物件と巡り合えるはずです。不動産投資は不思議なもので、そういった縁があると思っています。
今回の記事は少しでも誰かの参考になったら嬉しいです。
それではまた！！
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