こんにちは。
サラリーマン大家のりばてぃー（@PAPALOG_LIBERTY）です。
さて、不動産投資における空室対策は色々ありますが、今回は私が実践している空室対策ならぬ「満室対策」の一例をご紹介します。
いわゆる「テナントリテンション」というもので、今いる入居者様の満足度を上げて、退去させない（長期入居してもらう）対策です。
頻繁に退去が発生して困ってます！という方がいたら、是非読んでいただけたら嬉しいです。
満室が不動産投資におけるリスクヘッジとなる理由
不動産投資におけるリスクの一つとして「空室（退去）」がありますが、周りの大家さんと話をしていると、空室リスクに対する意識が意外に低く、「良い物件を購入する」ということばかりにフォーカスしている人が見受けられます。
でもよく考えてみて下さい。いくら物件を増やしても、良い物件を購入できたとしても、満室運営できなければ本来得られる収益を得られないのです。
空室は悪。決して野放しにはしてはいけません。
空室が発生すると様々な経費が発生して、キャッシュフローが劇的に下がるなんてこともあり得ますので、「半年くらいはしょうがないか～」と思っている方、要注意です。
空室時に発生する主な経費は以下のとおりです。
・退去後のリフォーム費用
・空室期間中の空室損
・広告費（AD)
・フリーレント
例えば、1Kで家賃3.5万円の物件があったとします。
3ヵ月募集をしたけど決まらなくてフリーレント1か月分もつけることにしました。
ようやく入居が決まったのが退去日から半年後。
さて、このようなケースだとどのくらい経費がかかるでしょうか。
✔ 原状回復費用（リフォーム費用）：10万円～20万円 ※新築であればこんなにかかることはないですが、築古物件であれば十分あり得ます。
✔ 空室損：21万円（3.5万円×6か月）
✔ 広告費（AD)：3.5万円
✔ フリーレント：3.5万円
合計：38万円～48万円
いかがですか？
1部屋退去するだけでこんなに経費が発生してしまう可能性があるのです。
逆を言えば、
満室及び長期入居を維持することが出来れば、上記事例のような原状回復費、空室損、広告費（AD)、フリーレントなどの運営経費を低減させ、手残りキャッシュフローをより多く残すことができるのです（実質利回りを高めてくれるとも言えます）。
これが、満室経営こそが不動産投資におけるリスクヘッジである理由です。
満室対策の一例：入居者への還元サービス
私は現在４棟の物件を所有しており、年間の入居率は95％以上を維持しております。
その分しっかりと手残りのキャッシュフローを得ることが出来ています。
このキャッシュフローの使い道としては、今後の物件購入のためにほぼ手を付けないわけですが、ほんの一部は入居者に還元することにしています。
この考えの根底は、
”入居者様に儲けさせていただいたお金の一部は入居者様に還元させていただきます”
というものです。
具体的な還元例は、
● 年明けに新年挨拶の手紙とともにAmazonギフト券や商品券3,000円くらいを贈呈する。
● オリジナルのポイント制度を導入して、ポイントの累積に応じてプレゼントを贈呈する。
ついでにお手紙の文面も公開します。参考にしてください。
➊ 新年挨拶のお手紙（例）
拝啓
謹んで新春をお祝い申し上げます。旧年中は大変お世話になり、誠にありがとうございました。
改めまして～（物件名）を選んでいただいたこと、感謝申し上げます。
また、皆様のおかげで旧年中は満室で運営させていただくことができました。本当にありがとうございます。
つきましてはささやかではございますが、御礼の品としまして、商品券を同封させていただきましたので、御笑納いただければ幸いです。
本年も気持ちを新たに取り組んでまいりますので、お気付きのことがございましたら何なりとお申し付けいただければ幸いです。
本年も皆様が御健勝でまた御多幸でありますよう、心からお祈り申し上げます。
敬具
➋ ポイント制度導入のお知らせ（例）
拝啓
このたびは数ある物件の中から～（物件名）を選んでいただき、誠にありがとうございます。
～（物件名）は昨年5月から弊社所有となり、管理会社である〇〇社のスタッフの方々と協力しながら、無料インターネットや宅配ボックスの設置等、サービス向上に努めて参りました。
そして、より良いサービスを提供できないか検討を続けて参りましたところ、本年１月より、～（物件名）だけの特典としてＫポイントを導入することといたしました。
本ポイント制度は、毎月期日通りにお家賃をお振込みいただいた入居者様への“感謝”の印として、毎月１ポイントを加算し、ポイントの累積に応じて、プレゼント※をお贈りするものです。
今後も、入居者の皆様が少しでも快適に住んでいただけますよう努力して参る所存です。
なお、ささやかではございますが、〇〇様とのご縁に感謝するとともに、ご挨拶の品としてQuoカードを同封させていただきましたので、ご笑納いただければ幸いです。
略儀ながら書中をもちましてご挨拶申し上げます。
敬具
※Ｋポイント・プレゼント内容
12ポイント（商品券 3,000円分）
24ポイント（商品券 3,000円分）
36ポイント（商品券 10,000円分）
48ポイント（商品券 3,000円分）
60ポイント（商品券 30,000円分）
（注)ポイントは弊社で管理させていただき、ポイントが貯まった時点で順次対象のプレゼントを送付させていただきます。
〇〇合同会社
代表 りばてぃー
おそらく、こんなポイント制度を入居者サービスに取り入れている大家さんはいないのではないでしょうか？
入居者さんにはもちろん喜んでいただけると思いますが、得られる効果はそれだけではありません。
このポイント制度の策定プロセスにおいて、管理会社にも意見を聞いたり相談したりすることによって管理会社との連携を強化することができ、また、管理会社に一目置かれる存在になれます（こんなことまでする大家はなかなかいないので、一目置かれるというよりは珍しがられるだけかもしれませんが・・・）
入居者へ還元サービスすることのメリット
わたしが考える入居者還元サービスのメリットは次のとおりです。
✔ おっ、これまでの大家さんとなんか違うぞ？と入居者さんに思ってもらえる
✔ プレゼントをもらえて単純に嬉しいので、大家さんの好感度アップ
✔ 更新が近づいたタイミングで、なんとなく「もう2年も住んだし、別の物件でも探してみようかな～」という気持ちが生じても、「今回の大家さんはプレゼントくれるし、いつも対応が早いし、このまま住んだ方が良いかな！」と思い直して退去を防げる可能性がある
✔ もちろん、転勤や結婚等のやむを得ない理由の場合は退去を防ぐことは難しいが、それ以外の「なんとなく引っ越そうかな」という退去予備軍の方々には効果を発揮するかもしれない
上で書いたように、１回の退去により30万円前後の出費が発生する可能性があることを考えると、少しの手間とたった数千円のAmazonギフト券やクオカードを贈呈するだけで1部屋でも退去を防ぐことができるとしたら、費用対効果はめちゃくちゃ高いと思います。
入居者還元サービスはあくまで満室対策の一例にすぎません。
わたしが独自のポイント制度を導入したように、皆さんも独自の対策を打ち出して実践してみてください。
それではまた！
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