不動産投資でセミリタイアを目指してます。
サラリーマン大家のりばてぃー（@PAPALOG_LIBERTY）です。
この記事では３・４棟目に購入した物件と日本政策金融公庫でフルローンの融資を獲得したお話です。
不動産投資活動を２０１６年冬に開始し、２０１７年９月までに２棟を購入することができました。
２棟とも首都圏の物件です。
知識・経験が浅かったこともありますが、実際に物件を運用するという経験値が絶対的に低かったため、投資初期の段階でいきなり地方の物件にチャレンジする自信がありませんでした。
でも、
・首都圏は賃貸需要があって収益も安定利回してるけど利回りが低い、、
・セミリタイアのためにはもっとキャッシュフローが必要だ！
という思いと、
実際に物件を１年近く運営し、入居募集、仲介回り、リフォーム、ステージング等、大家業務を一通りこなしたし、そろそろ次のステップに進んでも大丈夫だろう！という自信が付いたことから、
地方高利回り物件に挑戦することを決意しました！
とはいっても、
・かぼちゃの馬車事件もあってそもそも融資はどこも出してくれないのでは？
という不安もありました。
そんな時に手を差し伸べてくれたのが日本政策金融公庫（公庫）になります！
２０１８年２月頃から３棟目物件の取得に向けて動き出しましたが、かぼちゃの馬車事件などの影響で融資の扉はかなり閉まっていました。
公庫といえど、支店によっては厳しくなったり、融資は出ても返済期間が１０年までしか伸ばせないとか、いろいろ条件が厳しくなり始めていたころです。
私は運よく、素晴らしい担当者と出会うことができ、
融資条件も「フルローン」「返済期間１５年」「金利は建物１．２６％、土地１．６６%」
という好条件で融資を受けることができました！
最近では公庫の条件が一層厳しくなったと聞いていますが、支店によってはまだ融資を出しているという話も聞きます。
エリアや支店、担当者によって対応は変わってくるかと思いますが、まだまだチャレンジする価値はあるかと思います。
これから公庫で物件取得を目指される方のご参考になれば幸いです！
不動産投資でセミリタイアを目指してます。 サラリーマン大家のりばてぃー（@PAPALOG_LIBERTY）です。 2020年になったので、日本政策金融公庫の不動産融資の方針をヒアリングして[…]
公庫担当者との出会い
妻が出会いを引き寄せる
１棟目と２棟目の物件は実績ある不動産投資家の方から業者さんを紹介してもらい、購入に至っております。
今回は物件探しから公庫の支店探しまで、すべて自分の力でやり遂げようとかなり気合を入れていました！
が、
結局、またもや紹介パワーで事が進むことになりました、、、
私の妻は不動産投資にかなり理解があり、協力的で、妻自身も女性大家向けのコミュニティに参加しております。
そのコミュニティのセミナーに参加した際、妻が主催者の方に「今度は公庫で物件買いたいと思ってるんです」と話したところ、その主催者の方から融資に積極的な公庫支店と担当者さんを紹介していただいたのです。
今回は自分でいちからやり遂げると意気込んでいたところ恥ずかしいお話ですが、
いただいた有益な情報、人脈を使わないのは損！
担当者さんのお言葉に甘え、さっそく公庫担当者さんに連絡を取ることにしました！
同じ物件でもA支店とB支店では返済期間や金利が変わってくるということです。
最悪、C支店では融資が出ないということもあり得ます。
自分自身の力で探すことは立派ですし、経験にもなるでしょうから否定するものではありませんが、必ずしも希望に合った融資をしてくれる支店と担当者に出会えるかは分かりません。
もし公庫の担当者を紹介してもらえるような機会に巡り合えたなら、一切遠慮することなくそのチャンスは絶対に掴んでください！
公庫からの業者紹介
公庫担当者さんに連絡を取る前からすでに気になる物件はいくつかあったので、紹介いただいた後すぐに物件を持ち込みました。
が、結果は惨敗でした！
理由は持ち込んだ物件の現状の空室割合が大きいこと。
私が持ち込んだ物件は利回り１５％～２０％でどれも高利回りではありましたが、どれも空室が多かったため、検討の土台に乗ってこないというのです。
公庫は築古高利回りの物件が融資を受けやすいというのは知っていましたが、現状の稼働率も審査基準の一つになることは知りませんでした。
と、ここでまた予想外のことが起きました。
公庫担当者さんが仲介業者さんを紹介してくれるというのです。
なんでもその仲介業者さんは公庫向けの物件を多く取り扱っていて、この支店とも多くの取引があるとのこと。
またもや紹介いただくという至れり尽くせりの展開になってしまいましたが、これも「ご縁」と思い有難くお受けすることとしました！
地方高利回り物件との出会い
地方築古物件を選ぶポイント
私が地方の築古物件を検討する上で重要と考えたポイントは以下のとおりです。
● 高利回り
● 大規模修繕の発生リスクが低い
● 賃貸の需給バランスが良いエリア
● 競争力がある物件
● 物件の価値向上の余地がある物件（収益アップが可能かどうか）
● 優秀な管理会社がいるか
やはり、築古で且つ地方ということで、２棟目に購入した首都圏の築古物件よりさらに慎重に検討する必要があると思いました。
自宅からの距離
何かあれば出来るだけ早く行ける場所、
空室があったときは自分で仲介周りもしたいので、
少なくとも週末に車で日帰りで行けるくらいの距離にする必要があると思い、
3時間が限度と考えました。
高利回りであること
高利回りの定義って曖昧ですが、自分の中では１５%以上です。
特に地方だと空室リスクが首都圏より高かったり、入居募集の際に余計に費用がかかったりしますが（フリーレント付けたり広告費上げたり）、利回り１５％くらいあれば十分カバーできるだろうという感覚的なものです。
これは実際に運営してみないとわからない部分もあります。
管理会社の能力
そして、最も重要と考えたのが「管理会社の能力」。
地方は基本的に遠隔運営となってしまうので、必然的に管理会社に頼る部分が多くなってきます。
大家の依頼に対して真摯に対応してくれるか、
何か不測の事態があればすぐに報告してくれるか、
リーシング力（入居付けの能力）は高いか、
物件の点検・報告を適切に行えるか等々
一言で言えば「痒い所に手が届く」ような管理業務をしてくれるかということです。
公庫推薦業者からの紹介物件
この仲介業者さんが取り扱っている公庫向けの物件は北関東が多く、わたしが紹介してもらった物件は栃木県内の物件でした。
最初の面談でさっそく２つの物件を紹介してもらいました。
・２DKと３DKの混合物件/６世帯
・築３０年
・価格２０００万円程度
・利回り１３％程度
・１Kの単身者用/８世帯
・築１８年
・２０００万円程度
・利回り１３％程度。
物件を紹介していただいた後、すぐに物件のリサーチを行いました。
・どちらも賃貸需要が旺盛な市街地に位置しており、立地的には問題なさそう
・➋の物件は屋根外壁塗装も実施したばかり
・特に良かったのは、双方満室で、賃料は相場より低い（つまり、家賃アップの可能性あり）
・ただ、利回りが１３％というのが微妙、、、（将来的に賃料アップできたとしても、さすがに１５％までは上げられない）
物件自体の評価は悪くありませんでした。
ただ、利回りが１５％に達していないことと、物件自体のロット（規模）が小さいこともあり、融資条件を１．５％、返済期間１５年としても、年間のキャッシュフローが１００万円に満たないというのがネックでした。
これからさらに融資が閉まって物件が買えなくなる可能性を考えると、出来るだけロットの大きい物件を買い、キャッシュフローも大きく出したいと考えていたのです。
儲からない物件ではなさそうですが、絶対に欲しい!というほどではなかったので、非常に悩みました。
そんな時、何気なく不動産ポータルサイト「楽待」で同じエリアの物件検索をしていたところ、利回り１５％越えで価格帯も３０００万円のちょうど良いボリュームの物件を発見しました！
スペックは、
・同一敷地内の２棟一括（木造）
・２DK×６世帯、１K×８世帯
・築１８年と築２０年
・価格３，２００万円
・利回り１５．４８％
しかも、売主を確認してみると、偶然にも今紹介を受けている物件の売主！！
急いで仲介業者に確認したところ、確かにその物件も売りに出てますとのこと。
担当者は本物件の存在は知っていたようですが、以下の理由から私には紹介しなかったようです。
・公庫に持ち込む単体の物件価格としては若干高く、無担保枠の２０００万円も超えるため、自己資金を多めに出さないといけない可能性があった
・公庫担当者から２０００万円くらいの物件の融資が通しやすいと言われていた
確かに私は面談時に、「自己資金は出来るだけ温存したいので、フルローンかそれに近い融資条件が希望」と伝えていました。
しかし、この物件であれば、自己資金はある程度出してでも買いたいと思いました！
私がこの物件で特に気に入った点は以下のとおりです。
➋ しかも、相場よりかなり低い賃料の部屋が数部屋あり、今後さらに利回りアップが可能
➌ 外壁塗装と鉄部塗装を実施したばかりで当面大規模修繕はかからなそう
➍ １４部屋中９部屋はすでに売主がリフォームしたばかりで、今後退去に伴うリフォーム費用を抑えられる
➎ 駐車場を戸数分以上に確保できている（車社会の地方ではかなり重要）
また、他にも重要ポイントとして挙げていた「管理会社の能力」についてですが、こちらも問題なさそうでした。
物件の現地確認・調査の際に管理会社の店長とエリアマネージャーと面談したのですが、こちらの質問に対する淀みない回答、しっかりとした受け答え、また、実際の業務内容をヒアリングした限りでは、毎月の物件報告も写真と点検表を添えて送ってくれるとのことで、これなら遠隔でも運営できそうだなと感じました。
物件と管理会社には問題はなし。
残すは融資のみとなりました。
公庫でフルローン獲得
公庫の融資は法人名義で申し込み
現場での物件調査後、運営に問題はないと判断し、すぐに仲介担当者に連絡。
買い付けの意思を伝え、仲介担当者もすぐに公庫に連絡してくれました。
公庫の担当者からは、
との心強いお言葉をいただきました。
融資申込者については、今後は法人で買い進めていきたいと思っていたので、半年前に設立していた法人（合同会社）名義での申し込みとしました。代表は妻です。（本当は私を代表としたかったのですが、副業規定に抵触してしまうので断念しました、、、）
公庫は中小企業等を支援する沢山の融資制度を用意してくれています（公庫の融資制度一覧はこちらから）。
私が申し込んだ融資制度は、特別貸付枠の女性、若者／シニア起業家支援資金です。
概要は以下のとおり。詳しくはこちらの公庫HPから。
利用できる人：女性または35歳未満か55歳以上の方であって、 新たに事業を始める方または事業開始後おおむね7年以内の方
資金の使いみち：新たに事業を始めるため、または事業開始後に必要とする資金
融資限度額：7,200万円（うち運転資金4,800万円）
返済期間：設備資金 20年以内
運転資金 7年以内
奥様を代表にして法人を立ち上げ、公庫から融資を受ける方は沢山いらっしゃいますが、ほとんどがこの女性、若者/シニア起業家支援資金を使って融資を受けられているのではないでしょうか。
ちなみに、上の公庫担当者からの言葉からも分かるとおり、法人名義での申し込みといえど、私の属性や私個人で既に借り入れしているため、その点も加味しての審査になるようです。
つまり、個人で借り入れしすぎていると、審査に少なからず影響する可能性がありますので、今後公庫の利用を検討されている方は、個人での借り入れの仕方について留意しておく必要があると思います。
融資申込・面談にあたって提出した資料
融資審査と公庫担当者との面談にあたって、以下の資料を提出しました。
✅ 借入申込書（妻名義）
✅創業計画書
✅源泉徴収票（妻）
✅免許証またはパスポート等の顔写真付きの身分証明書（妻と私の２人分）
✅通帳及び金融資産が示せるもの（妻と私の２人分）
✅返済予定表（私が個人名義で他行から借り入れしている２棟分）
✅印鑑
なお、これは支店や担当者によって多少違いがあると思いますが、私の場合は創業計画書の作成要領について具体的な指示がありました。
その指示内容とは以下のとりです。
📙 公庫からの指示（創業計画書の作成要領）
● 創業計画書は以下３項目を入れる。
１．賃貸経営を始めようと思った動機
２．女性ならではの視点での経営方針
３．これまでの経歴
● 創業計画書は公庫のフォーマットもあるが、フォーマット内では書ききれないと思うので、A４に出来るだけ沢山（２ページぎっしりくらい）書くこと。体裁は問わない。
公庫のフォーマットは使わなくて良いとのことだったので、使っていません。指示通り、A4で２ページにぎっしりと記載しました。
また、私はすでに２棟の物件の運営実績があり、空室対策を自分なりに実践して満室を実現していたので、その点をアピールした補強資料（空室対策の具体的な方法やステージングを施した部屋のビフォーアフター写真など）も添付して提出しました。
空室対策などは実際はほとんど私が行っていたのですが、申込者はあくまで代表の妻なので、妻のアイデアなどを取り入れた空室対策により満室運営を実現しているというストーリーにしました。
公庫担当者との面談
面談には私と妻の２人で臨みました。
何を聞かれるか全く分からなかったので、すごく緊張したのを覚えています。
ただ、実際の面談は拍子抜けするくらい非常に淡々と静かなものでした。
基本的に上で書いた提出資料の内容を確認しながら面談は進行していったのですが、担当者からは、
手直しするところはほぼなしです。
通常はですね、だいたい手直しするところがあって、それを面談でいろいろお話を聞いて、こちらで鉛筆なめなめしながら稟議通しやすいように修正したりするんですよ。
とのこと。
どうやら、面談では創業計画書を基に申込者に色々とお話を聞いたり質問して内容を吟味・精査することが多いようです。
私は実際に２棟の物件を運営している実績もあり、その点を創業計画書に盛り込んだことが功を奏したのかもしれません。
全く経験がない人に比べれば、実際に運営をしていて満室も実現していたため、創業計画書の内容にも信頼性と説得力が生まれたのだと思います。
いずれにせよ、公庫担当者との初面談は大きなトラブルもなく無事に終了しました！
公庫融資の審査結果
面談時、公庫担当者からは以下のとおり言われておりました。
公庫の審査は「人（属性）」と「物件評価」の２つを軸に審査して融資の可否と融資条件を決定します。
りばてぃーさんの「人（属性）」の評価は問題ありません。おそらく融資自体はいけそうです。
あとは融資条件がどうなるか。
フルローンでいけるかどうかは、物件の評価次第になります。
公庫の職員が物件調査を終えた後、最終結果が出ます。
一応、面談の感触からは、融資自体は認められそうな雰囲気はあったのですが、最後まで何が起こるか分かりませんし、最終結果が出るまでは全然落ち着きませんでした。
最悪、自己資金は出す用意はあったので、そこはもうどっちに転んでもいいので、とにかく融資が承認されることだけを祈りました。
そして、面談から３週間後、
無事に融資が承認されました！
条件は以下のとおりです。
金 利：土地１．６６％、建物１．２６％（土地と建物で金利を分けるのは知りませんでした）
返済期間：１５年
不動産投資でセミリタイアを目指してます。 サラリーマン大家のりばてぃー（@PAPALOG_LIBERTY）です。 2020年になったので、日本政策金融公庫の不動産融資の方針をヒアリングして[…]
地方物件を実際に運営してみた感想
正直な感想、首都圏の物件より断然手間とコストがかかります！
特に空室が発生した時が大変です！
具体的には、、
【手間がかかるところ】
・退去後の室内確認は車で3時間かけて行かなければならない。また、平日は仕事なのですぐに行けない。
・リフォーム後の工事確認とステージングの実施時にまた現地に行く必要がある。
・ステージング実施後の写真撮影や仲介業者への客付け依頼の挨拶を行うのに一日では終わらないので、現地に宿泊しなければならない。
・入居が決まったら管理会社への御礼の挨拶とステージング用品の撤去でまたまた現地に行く必要がある。
【コストがかかるところ】
・地方なので繁忙期外での募集となると入居付けまでに時間がかかることがある。結果、空室期間が長引いて、その間の空室損が発生する。
・状況に応じてフリーレント（入居促進のために１か月分の賃料を免除）を使う時があり損失が増える。
・上記作業で自宅と物件を何往復もするため、交通費と宿泊費が意外に嵩む。
こんな感じで、１部屋空くだけでかなりの労力と費用を使うことになるのが地方物件のデメリットと言えます。
幸いにこの物件はほぼ満室を維持できており、今のところキャッシュフローも十分に出ていますが、地方物件なので今後何が起こるか分かりません。
常時２～３部屋空いているような物件だと、手間と経費がさらに発生しますし、せっかくの高利回り物件が絵にかいた餅となってしまいます。
なんのために地方の高利回り物件を選んだか分からなくなってしまいます。
満室の時こそ、運営体制の見直しや管理会社との連携をさらに強化しておき、満室運営するための体制を構築しておくことが重要と思っております。
地方物件の運営方法、対策について掘り下げた記事はまた書きたいと思います。
以上が公庫の融資と地方高利回り物件の獲得エピソードでした！
簡単にまとめると、
● 公庫も融資状況は厳しくなったけど、まだ好条件で融資している支店もあるので、チャレンジする価値あり。
● 融資の土台に乗せるには「公庫好みの物件」を選ぶこと。現状の空室率が低い高利回り物件は評価が出やすい。
● 創業計画書は審査上の重要な資料。すでに不動産投資の実績・経験がある人は同計画書の中で上手にアピールして、信頼性と説得力をアップ。
● 地方高利回り物件は想像以上に手間と費用がかかるので、物件選びは慎重に！
ご参考になれば幸いです！
それでは、また！
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