不動産投資でセミリタイアを目指してます。
サラリーマン大家のりばてぃー（@PAPALOG_LIBERTY）です。
新築アパートは不動産投資で最初に買う物件として根強い人気があります。
築古物件ほど手がかからず、収益も安定していて修繕案件も少ないというメリットがあるからでしょう。
特に本業で忙しいサラリーマンの方は新築アパートから不動産投資を始めたいと考える方が大勢いらっしゃいます。
でも、
新築アパートっていっぱい売りに出てるし、物件の選び方がわからない！
と色々迷われて購入に踏み切れない方も多いようです。
優等生の新築アパート君ですが、新築であればどんな物件でも良いわけではありません。
新築アパートで派手に失敗している人もいます。
この記事では、絶対に買ってはいけない新築アパートの特徴を書いていますので、これから新築アパートの購入を検討されている方の参考になればうれしいです。
※なお、この記事でお話する新築アパートとは業者が土地を仕入れてアパートを建てた状態で売買する「建売アパート」のことです。
新築アパートの購入エピソードも是非参考にしてみてください。
こんにちは。 サラリーマン大家のりばてぃー(@PAPALOG_LIBERTY)です。 ２０１６年冬に不動産投資活動をスタートさせ、半年後の２０１７年５月に記念すべき１棟目となる新築アパートを購入。大[…]
失敗する新築アパートの特徴
次の３つが全て当てはまるような新築アパートは注意が必要です。
しっかりとリサーチしてから購入の判断をしましょう。
フツーの間取りで狭い
新築アパートの購入を検討している人で、部屋の間取りや専有面積のことを気にする人は意外に少ないです。
とにかく不動産投資を始めたい！という気持ちが先行してしまい、新築アパートは「融資が付きやすい」「手間がかからず楽そう」という点にばかりフォーカスしてしまうからでしょう。
しかし、この考え方は非常に危険です。
購入直後は新品ピカピカの物件なので、普通の間取りで多少狭いとしても、最初のうちは「新しくてキレイ」というだけで入居は付くかもしれません。
でも、築年が経過してしまえば築古物件の仲間入りです。
その時に競争力（魅力）がない物件は入居付けに苦戦して、家賃の下落は避けられません。
賃貸情報サイトで新築アパートの検索をしてみましたが、こんな間取りの新築アパートがいっぱいです。
こんなに狭くてロフトも高い物件に住みたいと思うでしょうか？
入居が付いたとしても、長期で入居してくれるでしょうか？
築年が経過しても競争力を維持できるでしょうか？
答えは明白ですね。
上の写真の物件は検索時に「即入居可」となっていたので既に竣工済みの物件であることが分かります。
それにもかかわらず、半分以上が空室の状況でした。新築なのにフリーレント１か月も条件に付けています。
この物件のオーナーは今後の運営に苦労しそうですね・・・。
新築物件を検討する際は、長期にわたって競争力を維持できるような「魅力的な間取り」の物件を選ぶことが大切です。
新築の割に高利回り
建売の新築アパートであれば、エリアにもよりますが、相場の利回りは７％中盤～８％くらいです。都心であれば６％台とさらに低くなります。
新築アパートは利回りが比較的低いというイメージの中で、利回り８％後半とか９％を超えてくる物件を見つけると「これは新築の割に高利回りだぞ！」と安易に飛びついてしまう人がいます。
この手の高利回り新築アパートは以下の方法で作り上げられるケースが多いです。
⦿ 一部屋あたりの面積を狭くして部屋数を増やす
⦿ 高い家賃を設定する
部屋を狭くする
同じ土地に同じ大きさのアパートを建てるなら、当然部屋数を多く作った方が収益率は上がります。
部屋の広さと賃料は比例しないので、狭い部屋を多く作った方が、得られる家賃総額が多くなるということです。
ただし、上で説明したように部屋が狭いと物件の競争力が弱くなるので、入居付けに苦労し、いつまでたっても空室が埋まらず、高利回りは絵にかいた餅なんてことになります。
家賃を高く設定する
これはもう詐欺に近いですね。
新築の場合、基本的に業者が想定家賃を決めて、その家賃を基に利回りが算出されます。
売主業者は出来るだけ早く売りたいので、家賃を高く設定して高利回りに見せようとします。
例えば、物件価格（土地＋建物）が7,000万円の新築アパート（１K×８部屋）があったとします。
相場家賃が５．７万円だとすれば年間家賃収入は５２８万円になります。この場合の利回りは７．８％です。
これに対して家賃を６．２万円に設定した場合、利回りは８．５％まで上昇します。
相場より５千円も高ければ入居付けはできないと思われるかもしれませんが、敷金・礼金ゼロ＋フリーレント１～２か月、さらに仲介業者への広告費（AD）も奮発するれば入居付けは可能です。
このような手法で満室にして、「見せかけの」高利回り新築物件を売り出す業者がいるわけです。
「満室になってるんだから家賃も相場並みなんだろう！」と業者任せで自らシミュレーションをしないサラリーマンの方はこのような物件を安易に買ってしまいます。
満室のうちはいいですが、一度退去が発生すれば家賃の下落は避けられないでしょう。
相場より高い家賃で再び入居付けすることも不可能ではないかもしれませんが、上述のとおりフリーレントや業者への広告費を弾む必要があり、結局出ていくお金が大幅に増えてしまうため、トータルの利益はかなり目減りしてしまうのです。
新築乱立エリア
新築が乱立しているエリアで有名な横浜市を例に見ていきましょう。
スーモで「新築」「１ルーム」「１K」で検索してみたところ、１２，０２０件もヒットしました。
１２，０２０件というのが正確にどれだけ多いかというのは正直分かりませんが、それぞれの募集物件を見ていくと、空室がかなり多い物件が目立ちます。
新築が乱立してて、しかも空室が多いエリアってかなり危ないですよね。完全に供給過多の状況です。
このような新築乱立エリアで特に空室が多い物件に共通している点は以下のとおりです。
・「普通の間取り」で「狭い」
・駅から遠い
・その割には家賃は安くない（値ごろ感がない）
狙っているエリアを賃貸情報サイトで検索してみると新築物件の多さや空室状況が把握できますので、もし御検討されている物件があれば、必ずチェックするようにしてください。
まとめると、
➊ 普通の間取りで狭い部屋は競争力が弱い：入居付けに苦労するし、今後の競争に勝ち抜いていけず、家賃下落は避けられない
➋ 高利回りの新築物件には安易に飛びつかない：適正家賃となっているか、一部屋を狭小にして収益率を無理に上げていないか疑うこと
➌ 新築乱立エリアはそもそも競争が厳しい：供給過多になっていないか賃貸情報サイトなどで確認すること
あとは手間を惜しまずに、しっかりと自分で調べる努力をするかしないか、、、何千万円もする物件を購入するわけですから、これくらいのリサーチは面倒くさがらずにやりましょう！
おまけ：新築で失敗する「人」の特徴
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