不動産投資でセミリタイアを目指してます。
サラリーマン大家のりばてぃー（@PAPALOG_LIBERTY）です。
新築アパートは「手間がかからず」「修繕も発生せず」「安定的に運営できる」っていうけど、本当なの？と疑問を持たれる方も中にはいると思いますが、
実際に私が新築アパートを運営してきた経験から言えば、答えは「YES」です。
この記事では、私が所有する新築アパートの運営・収支結果（2019年）をリアルに公開して、新築アパートがいかに安定しているかお伝えしていきます。
こんにちは。 サラリーマン大家のりばてぃー(@PAPALOG_LIBERTY)です。 ２０１６年冬に不動産投資活動をスタートさせ、半年後の２０１７年５月に記念すべき１棟目となる新築アパートを購入。大[…]
わたしの新築アパートのプロフィール
単純に運営状況・収支を公開するより、「どんな物件なのか」ということを知ってもらった方がよりイメージが湧きやすいと思いますので、まずは私が所有する新築アパートを紹介します。
物件概要
取得時期：2017年5月
所在地：埼玉県南東部（都心寄り）
構造：木造
間取り＆部屋数：1K×8部屋
利回り：7.4％（購入時）→7.7％（2019年現在）
年間家賃収入：5,685,228円（2019年現在）
※一部屋あたりの月額家賃は55,800円～58,800円、自販機の収入有（月額約9,000円）
物件写真
低層ロフト
1F床下クローク
物件の特徴・強み
● ぱっとみて間取りがよくわからないと思いますが、一応１Kです。１Kではありますが、部屋構造が２階層となっていて戸建て感覚があるので飽きのこない間取りになっています（１階：玄関、バスルーム、床下クローク、２階：リビング、キッチン、ロフト）。
● 部屋構造が２階層なので、２階居住者の生活音が１階居住者に聞こえにくい構造になっています。木造アパートはマンションに比べて音が響きやすい（生活音が聞こえやすい）というデメリットがありますが、２階層構造によって木造特融の騒音問題を解消してくれるのです。
● 写真のとおり、ロフトとリビングの高低差がかなり小さいので、１LDKのような住み心地を提供してくれます。また、面倒で危険なハシゴを昇り降りする必要がないので、安全面も優れています。
● キッチンが居室内に独立して設置されているので、急に来訪者が来ても汚いキッチンを見られる心配がありません。女性に好まれそうな造りです。
● １階に床下クロークがあるので収納力が抜群です。カップルやディンクスも募集対象になるので客付けの面で有利です。
新築アパートの運営・収支結果（2019年）
それでは、本題の運営結果と収支内容を見ていきます。2019年のリアルな数字をご覧ください。
運営結果（2019年）
●年間入居率：97.9%
新築といってもこの物件は2017年5月に購入（竣工）しているので築３年目となります。厳密にいえば新築ではありません。
2017年の入居率が99％、2018年が97.1％、そして2019年が97.9％。
築3年目でも新築当初と変わらず問題なく安定稼働でした。
●退去発生数：３件
2019年では退去が3件発生しましたが、いずれも退去前に申込をいただいており、退去から1か月以内で入居付できています。
退去後すぐに入居付できているということは、空室による損失を最小限に抑えられるということなので、収益も非常に安定します。
２件目：4月20日に退去 → 5月15日に入居
３件目：10月17日に退去 → 11月6日に入居（家賃2000円アップで成約）
※退去前に申込があっても、退去後には原状回復工事を行う必要があるので、退去日にすぐ入居してもらうことは出来ません。
●修繕案件：３件
３件のうち２件は退去後の原状回復に伴うオーナー負担費用。もう１件は台風19号による被害でアパート前の植栽が粉砕されました。
まだ築3年で比較的新しいので、通常はこんなに高くありません。この入居者さんはタバコで部屋をヤニだらけにして、クロスをほぼ全張替えとなったため、いつもより高額となりました。もちろん、入居者さんはもっと負担してます。
2件目：10月に退去した部屋の現状回復費用（8,800円）
まだ物件は新しいのでキレイに使っていただければオーナー側の負担はゼロかこれくらいのもんです。
3件目：10月に発生した台風19号により破損した植栽の修復費用（0円）
火災保険が適用され保険金をいただいたので手出しはゼロです。
この記事を書いている時点でこの新築アパートは運営3年目ですが、本当に修繕案件は発生してないですね。
退去後に発生する原状回復費くらいです。しかも、その原状回復費すらゼロまたは少額です。
もちろん、築年の経過とともに修繕案件は徐々に増えていくとことを忘れてはいけません。
収支結果（2019年）
●収入（5,829,877円）
家賃収入：5,443,588円
礼金：166,000円（新たに入居いただいた３部屋分）
自動販売機：112,239円（12月分はまだ明細が届いていないので、昨年12月の売り上げを仮計上）
短期解約違約金：59,100円（3月に退去した人が入居後1年未満で解約したため）
保険金：48,950円（台風19号で被害が生じた植栽補修の保険金）
●支出（4,634,047円）
管理手数料：292,554円（賃料の5％）
広告費：180,380円（３部屋分で、それぞれ賃料1か月分を広告費として管理会社にお支払いします）
巡回清掃費：103,125円
消防点検費：25,776円
インターネット利用料：52,080円
共用電気代：51,676円（12月分は明細が届いていないので、昨年12月分を仮計上）
共用水道代：8,640円
原状回復費：52,324円（退去2部屋分）
植栽補修費用：44,000円
固定資産税：300,400円
借入返済：3,523,092円
●年間CF（1,195,830円）
2019年の新築アパート（３年目）の年間CF（キャッシュフロー）は1,195,830円でした！
この物件の満室想定の年間CFが約133万円なので、約13万円程度の下振れで収まったことになります。
この13万円の下振れの原因は上記で書いている3部屋の退去によって生じた空室損です。
● 月額家賃を日割りに戻すと概ね1,910円
● 1,910円×62日＝118,420円
退去前に申込はいただいていますが、どうしても原状回復工事期間中は入居ができませんので、その期間の分だけロスすることになります。
ただ、3部屋退去したにもかかわらず、空室期間の合計が１年を通じて62日だけというのは十分及第点だと思いますし、突発事案もなく今年も安定して運営できた1年でした。
また、借入返済額のうち約200万円は元本返済のため、借入残債が着実は減っています。キャッシュフローには表れませんが、元本返済という「見えない利益」が存在するのです。
まとめ
以上が私の新築アパートのリアルな運営・収支結果でした。
新築アパートは物件選びさえ間違えなければ、購入後数年は手間がかからず、ほぼノーストレスで自動運転できるはずです。
しかし、「買ってはいけない新築アパート」の記事でも書いてますが、競争力がない新築アパートや新築乱立エリアの物件だと・・・
・入居付が厳しいエリアだと礼金をもらえないどころか、フリーレント付けたり仲介業者への広告費を奮発したりで支出が増える
・新築なのに運営も収益も安定しないから精神的に追い込まれる・・・
という悲惨な運命が待っています。
不動産投資でセミリタイアを目指してます。 サラリーマン大家のりばてぃー（@PAPALOG_LIBERTY）です。 新築アパートは不動産投資で最初に買う物件として根強い人気があります。[…]
全ての新築アパートが良い物件とは限りません。
業者から勧められた物件を安易に購入することなく、自分自身で入念な調査・シミュレーションを行った上で購入の判断をしましょう。
それではまた！
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