不動産投資でセミリタイアを目指してます。
サラリーマン大家のりばてぃー(@PAPALOG_LIBERTY)です。
最近の副業ブームがきっかけだったり、セミリタイアを目標として、不動産投資に興味を持たれている方や実際にこれから始めてみたい！と思っている方は多いと思います。
でも，不動産投資を始めたいけど，
・何から勉強したらいいの？
・失敗しないために，騙されないために知っておくべきことは何？
と，不安な気持ちもあって入口で立ち止まってしまう人も多いのではないでしょうか？
とくに，最近は「かぼちゃの馬車事件」や「スルガ銀行の不正融資」など，不動産業界にとっては暗いニュースばかり続いていたので尚更だと思います。
何も知らずに飛び込むには、危険な世界であることは間違いありません。
でも、ポイントをおさえてしっかりと勉強し、実践していくことができれば、不動産投資に潜む危険性やリスクを低くすることは可能です。
この記事では、私が実際に物件を購入・運営してきた経験を踏まえ，初心者の方が不動産投資を始めるにあたって最低限抑えるべき５つのポイントを分かりやすく紹介します。
不動産投資は小手先のテクニックだけ勉強してすぐに成果を出せるものではありません。
不動産投資で失敗しないためには、心構え、心の準備、もっと言えば『覚悟』が重要になってくると感じています。
不動産投資を始められずに悩んでいる方は，是非一度読んでいただけると嬉しいです。
不動産投資は楽して儲けられない
さっそくですが，不動産投資にどんなイメージを持ってますか？
マンションやアパートなど、収益物件さえ購入することができれば，
・あとはその物件が自動的に毎月の家賃を生み出してくれる
・不労所得が得られる
・楽して儲けられる！！
こんな風に考えてはいないでしょうか？
不動産投資を全く知らない状態だとこんなイメージを持たれたとしても不思議ではありません。
私自身が過去に抱いていた不動産投資のイメージも「不労所得」でした。
何もしなくても，放置していても，あとは物件が勝手に稼いでくれるものだと。
ただ，残念ながら，
普通のサラリーマンであれば，ただ買って放置して儲かるような物件を手にすることは難しいものだと考えてください。
「物件を買えばそれで終わり！あとは勝手に資産が増えていくはずだ！」という前提で不動産投資を始め，そこで思考停止してしまうと絶対に儲からないような物件や，赤字しか生まないような物件を掴まされる可能性もあります。
また，本来は儲かるはずの物件を買えたとしても，購入後の物件管理・運営をサボって失敗したという話もよくある事例です。
不動産投資を始めるにあたって，大前提として抑えてほしい１つめのポイントは，
不動産投資は楽して儲けられない！
ということです。
不動産投資に限らず，基本的に楽して儲かるような金融商品はありません。
不動産投資は意外にやることが多いです。
楽して儲けられない
まずはこの大前提を肝に銘じることから始めましょう！
普通のサラリーマン業をこなせる人なら誰でも出来るレベルだと思いますので、安心して読み進めてください！
不動産投資は経営に近い
では，「楽して儲けられない」とは具体的にどうゆうことでしょうか？
それは，不動産”投資”といえど，実際にやっていることは”経営”に近いからです。
具体的に説明していきます。
物件購入前のシミュレーション
儲かる物件を買うためにも、
業者に儲からない物件を掴まされないためにも、
購入前に「自分自身で」しっかりとシミュレーションを行うことは必要不可欠です。
業者が提示するシミュレーションは、基本、信用できません。
・想定家賃が30年後も変わらない
・常に満室想定で空室なし
・固定資産税や電気水道代のランニングコストが加味されていない、、etc.
そんなシミュレーションで「この物件、いいですよ！儲かりますよ！」と素人を煽ってくるわけです。
自分でシミュレーショする術を持っていれば、何のためらいもなくスルーできます。
何の知識もなく、シミュレーションもできない人であれば、、、疑いもせずに買わされてしまうかもしれません。
どんな事業を始めるにせよ、長期的な視点でもって、その事業が成り立つのか、利益が出るのか、潜在リスクは何か、いろいろな要素を総合的に加味してシミュレーションするものだと思います。
不動産投資も同じです。
不動産投資を経営と捉え、しっかりとシミュレーションできる力を身につければ、負ける物件を買うことも少なくなるでしょうし、ましてや、悪徳業者に騙されることもなくなるはずです。
物件購入後の管理&運営
続いて、物件購入後の賃貸管理・運営を経営的な視点で見てみましょう。
物件の管理運営で必要となる基本的な業務は以下のとおりです。
● 入居者対応：入居者からの家賃回収やクレーム対応、退去時の立会いなど
● 客付け対応：入居者募集活動、内見対応、賃貸借契約の締結など
● 建物対応：建物のメンテナンス、施設点検、清掃、退去後の現状回復工事など
細かい業務を挙げればもっとあります。
専業大家ならまだしも，本業を持つサラリーマン大家がこれら業務の全てに対応するのはかなり難しいですよね。
なので，ほとんどのサラリーマン大家は物件近隣の管理会社にこれら基本的な業務を委託することになります（管理委託料は地域やお願いする業務によって若干変動しますが，だいたい賃料の５％くらいが相場です）。
「管理会社が全部対応してくれるなら手間もかからないし，やっぱり不動産投資は楽なんじゃないの？？」
そんな風に思われるかもしれませんが，購入した物件にしっかりと稼ぎ続けてもらうには，管理会社に丸投げせず，大家自身が積極的に管理運営に関わっていくことが大切になってきます。
家賃回収や賃貸借契約などは単純な事務作業なので管理会社に任せても大丈夫ですが、以下の業務には大家自身が積極的に関わっていく必要があります。
・入居者募集
・退去後の原状回復・リフォーム工事
・建物の修繕
なぜ、大家は入居者募集やリフォーム工事などの業務には積極的に関わったほうが良いのでしょうか？
入居者募集
管理会社が管理する物件はあなたの物件だけではないので、何も言わない、何もしない大家だと後回しにされることもあります。
後回しにされるということは、退去後の空室期間が長期化することになり、その間は家賃収入が途絶えますので、その分だけ収益も減ってしまいます。
大家自身で入居募集促進のための提案を行ったり、管理会社の対応状況に不備があれば、それを指摘して改善させるなどの対応が必要になります。
退去後の原状回復工事・建物の修繕
全て管理会社に一任すると、管理会社の利益がたっぷりのった見積書が出てくることがあります。
大家自身で相見積もりを取得して価格競争させたり、リフォーム工事の単価相場を勉強して価格交渉するなど、経費節減のための努力も必要になります。
大家は経営者という自覚をもって日々の管理運営に臨む必要があることを知っておいてください。
書籍をたくさん読んで知識武装する
経営って聞くと、
・普通のサラリーマンには難しいんじゃない？
・特別なスキルとか資格が必要なんじゃない？
とハードルが高いように思われるかもしれませんが、そんなことはありません。
実際にやっていることは非常に単純です。
私が実際にアパートを管理運営してきた経験から言えば、普通にサラリーマン業をこなせている方であればどなたでも出来るものだと断言できます。
では、これらの基礎知識をどのように習得していけばいいのか？
それは、
不動産関連の書籍を読み漁る！
初心者であれば、まずはこれに尽きます。
書籍はそんなに高くもなく、優良本はけっこうあります。
私も知識をどんどん増やしていくために、気になる本があれば、迷わず買っています。
たった千円ちょっとの投資で多くの知識とリターンを得られる可能性があるわけですから、これから数百万、あるいは数千万円の物件を買おうという人にとっては、投資としてもコスパ最強ではないでしょうか。
気になる本があれば、どんどん買って、どんどん知識・情報を吸収していきましょう！
ちなみに、本を買われる場合は、物件購入や融資だけの本だけでなく、空室対策や管理運営について書かれた本もいくつか読んでおくことを強くお勧めいたします。
上で書いたように、儲かる物件を儲かる物件とするためにも、物件購入後の管理運営が重要だと話しました。
運転免許を取る前に車やバイクを買うでしょうか？
正しい乗り方も知らないうちに車に乗り始めたらどうなるでしょうか？
当然、事故を起こします。
無免許運転で捕まって、最悪の場合、再起不能になります。
物件もそれと同じです。
逆に、正しい知識を持って物件を買えば、その後の運営管理もグッと楽になると思います。
これらのノウハウは、だいたい本から学ぶことができます。
あとは、本から学んだノウハウを実践していき、少しずつアレンジや工夫を加えて、自分なりの管理運営スタイルを構築していけばよいと思っています。
セミナーや大家コミュニティに参加して仲間を作る
同じ方向を向いた、切磋琢磨できる仲間をつくろう！！
書籍やネットで1人で黙々と勉強するのも大事ですが、
セミナーやセミナー後に開催される懇親会、あるいは大家の会に参加し、より新鮮な情報を吸収していくこことも、とても大切な要素です。
特に、そのようなセミナーや懇親会で出会えた仲間は本当に貴重だと思います。
相談できる仲間がいることは、それだけで心強いですよね。
私自身、物件を購入する前からセミナーや懇親会に積極的に参加し、仲間を徐々に増やしてきました。
気の合う大家仲間とは定期的に懇親会を開いて、お互い情報交換をしています。それが、すごく良い刺激になりますし、モチベーションの維持にもつながります。
私は特定の大家の会には属していませんが、新鮮な情報と、新たな仲間との出会いを求め、今でもセミナーや大家が集まる懇親会にはできるだけ参加するようにしています。
物件を持っていないと少し気後れしてしまうかもしれまんせんが、意外に物件をまだ購入していないという人は多いです。
また、目指している目標は多少違っても、向いている方向は基本的に同じなので、話が合う人に出会える確率は高いと思います。
恥ずかしがらず、貪欲に参加しましょう！
怪しい勉強会や高額塾にはご注意を
しかしながら！ セミナーや大家の会が有益とは限りませんので、注意が必要です。
特に、「自己資金●万円からできる」「誰でも簡単に稼げる」「最短でセミリタイア」などの甘いフレーズが出てくると要注意と考えてください。
上でも書きましたが、不動産投資に限らず、楽して儲けられる投資はまずありません。
不動産投資にいたっては、属性や現預金、使える自己資金や住んでいる場所などによって、それぞれの投資スタイル・手法は全く違うものになってきます。
Aさんという方がウルトラCという手法で大きく成功できたから、あなたもウルトラCでAさんのような成功者になれる！とはならないのです。
自己資金１００万円でキャッシュフロー１０００万円達成！といっても、もしかしたらその人は現預金を１億円以上持っていたかもしれません。
不動産投資でいう自己資金とは、物件購入時に拠出する資金のことを言います。その人の現預金を表すものではありません。
現預金を多く持っている人は、はっきり言って強いです。銀行の信用も厚くなります。融資も受けやすいです。
甘い言葉、おいしい話には裏があると考えましょう！
とにかく行動する
行動する。
結果を出すには、
成功するには、
絶対に必要な要素になります。
いくら物件購入のための知識を蓄えても、
いくら不動産業者との人脈を築けたとしても、
結局、購入してみなければ不動産投資は始まりません。
いくら賃貸経営、管理運営についてセミナーや書籍で学んだとしても、
実際に行動に移して実践していかなければ満室経営は実現しません。
知識を蓄える→即行動に移して実践してみる
このマインドは本当に重要だと痛感しています。
小さな失敗であればいくらでも取返しはつきます。
その失敗が血肉となり、より大きな成功へとつながっていくのだと思います。
インプットだけでなく、ぜひアプトプットするための行動を意識して、取り組んでほしいと思います！
まとめ
以上、不動産初心者が抑えるべき５つのポイントでした！
ちょっと長くなってしまったので、まとめておさらいします。
① 楽して儲けられるという概念を捨てる：誰でも簡単に儲けられる金融商品なんてないし、楽して儲けられる精神だと悪徳業者に騙される
② 不動産投資は経営する意識を持つ：勝ち物件を見極めるにはシミュレーション力が、儲かる物件にするには大家力がとっても大切
③ 書籍を読み漁って基礎知識を習得：事故（破綻）を起こさないためにも、まずは書籍で正しい乗り方（購入の仕方や管理運営のノウハウ）を学ぶ
④ セミナーや大家の会に積極的に参加：書籍では得られないような生きた情報を得つつ、大家仲間を作ってより楽しく、より意識を高く
⑤ 行動しなければ何も始まらない：知識ばっかりの頭でっかちでは成果は得られない。アウトプット（実践）までしてようやく血肉となり、成果・成功へとつながっていく
初心者の方は、この５つのポイントを意識して不動産投資に取り組んでいただければ、少なくとも大きく失敗したり騙されることはないと思います。
物件購入前のシミュレーションや物件の管理運営についてはまだまだ深堀していきたいので、別の記事で今後ご紹介させていただきます。
ではまた！
▼関連記事はこちらから
セミリタイアを目指してます。 サラリーマン大家のりばてぃー（@PAPALOG_LIBERTY）です。 将来のお金の不安から資産運用や副業を考え、「不動産投資」に興味を持たれている方は多いと[…]
不動産投資でセミリタイアを目指してます。 サラリーマン大家のりばてぃー（@PAPALOG_LIBERTY）です。 この記事では、不動産投資で重要な指標の一つである「利回り」について分かりや[…]
