セミリタイアを目指してます。
サラリーマン大家のりばてぃー（@PAPALOG_LIBERTY）です。
将来のお金の不安から資産運用や副業を考え、「不動産投資」に興味を持たれている方は多いと思います。
そこでこの記事では、
という方に対して、実際に不動産投資で収入を得ている自分が初心者の方でもわかるように、不動産投資の仕組みとメリットを丁寧に解説していきます。
今までなんとなく「不動産投資ってリスク高そう・・」と思って不動産投資を避けていた方にも、ぜひ一度読んでもらえると嬉しいです。
不動産投資の仕組み
不動産投資とは何か？
そもそも「不動産」に「投資」するとはどいうことでしょうか？
簡単に言えば、
投資用の物件（不動産）を購入して、その物件に収益を生んでもらう
ということです。
そして、その投資対象となる不動産には様々な種類の物件があります。
・一棟アパート
・区分マンション（マンションの一室のこと）
・戸建て（一軒家）
このほかにも駐車場や倉庫、コインラインドリーなんかも不動産投資の対象になりますが、最初に購入する不動産としては少しハードルが高いため、一棟アパートまたは小規模な戸建てから不動産投資を始められる方が多いです。
こんにちは。 サラリーマン大家のりばてぃー(@PAPALOG_LIBERTY)です。 ２０１６年冬に不動産投資活動をスタートさせ、半年後の２０１７年５月に記念すべき１棟目となる新築アパートを購入。大[…]
不動産の買い方
不動産投資を始めるには投資対象となる不動産（物件）を購入する必要があります。
不動産の買い方は「融資」と「現金買い」の２種類です。
銀行から融資をうける
不動産の購入には多額のお金が必要になることから、銀行からお金を借りて物件を購入することが一般的となっています。
マイホームの購入で銀行から「住宅ローン」の融資を受けることがありますよね？
それと同じで、収益物件を購入する場合でも銀行から融資を受けることが可能なのです。
多くの銀行が「アパートローン」という商品をもっていて、それぞれの銀行によって融資を受けられる条件は違うものの、ある程度の年収と貯金があるサラーリマンであれば、融資を受けられる可能性は十分にあります。
自己資金に限りがあるけど、出来るだけ資産を拡大していきたいという方は、銀行の融資をうまく使って物件を買い進めていくわけです。
現金で買う
戸建てや区分マンションなどは価格が安いものもあるので、物件によっては現金で購入する場合があります。
また、多額の融資を受ける（借金をする）リスクを負いたくないから、あえて現金で購入されるという方もいます。
不動産を現金で購入するのか、それとも銀行から融資を受けて購入するのか、どちらが優れているというのはありません。
老後のための貯蓄や生活資金として少しだけ収入を増やしておきたいという方であれば、無理に多額の融資を受ける必要はなく、現金でこつこつ小さい物件を買い進めていくのも良いですし、
セミリタイアを夢見て、不動産一本で生計を立てられるようにする！というような大きな目標があるなら、銀行の融資を受けながら資産を拡大していく必要があります。
要は、不動産投資をする「目的」によって、その人が取るスタンス（買い方）が変わってくるということです。
不動産投資の儲け方
不動産投資の儲け方には「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の２種類あります。順に見ていきましょう。
インカムゲイン
購入したアパートなどの物件を第三者に貸して家賃収入を得る。これをインカムゲイン（運用益）と言います。
賃貸に住まわれていればわかると思いますが、大家さんや管理会社に対して毎月決められた家賃を振り込んでいると思います。これが家賃収入にあたります。
分かりやすい例で、わたしが１棟目に購入した新築アパートの実際のインカムゲインを見てみましょう。
部屋数：8部屋
一部屋の家賃：58,000円（平均）
自動販売機：9,300円（月額売上げ）
(58,000円×8部屋)＋9,300円（自販機）＝473,300円（月収入）
インカムゲインとして年間5,679,600円の家賃収入が得られる
キャピタルゲイン
購入した不動産の価格が値上がりしたら売却して収益を得る。これをキャピタルゲイン（売却益）と言います。
例えば、8,000万円の一棟マンションを購入した後、景気が良くなって５年後に1億円で売却できたとすると、「2,000万円のキャピタルゲインを得た」ということになります。
ただし、このキャピタルゲインは景気や市況に大きく左右されるため、初心者が最初から狙ってできるものではありません。
なら、相場より安く物件を購入すれば景気に関係なく高値で売却できるんじゃないの？と思われるかもしれませんが、これも簡単ではありません。
相場より安い超優良物件のほとんどは市場に出てくる前に、水面下で資金力のある業者や実績豊富な投資家が先に買いさらっていきます。
どっちの儲け方がいいの？
私がおすすめするのは、不確実なキャピタルゲインではなく、堅実で安定的に収入が得られるインカムゲインを重視することです。
賃貸需要があるエリアの物件を購入することができれば、どんな市況であってもインカムゲインである家賃収入が途切れることはありません。
たとえば、金融危機が起きた場合、物件価格は急激に下落するかもしれませんが、家賃が一気に半額になるなんてことはあり得ませんよね。
市況が回復するまで、インカムゲインで家賃収入を得ながら売却のタイミングを気長に待てばいいだけなのです。
不動産の管理方法
購入した不動産（物件）の管理方法は、自分で管理する「自主管理」と、専門の管理会社に任せる「管理委託」があります。
自主管理
自主管理は管理会社に委託しない分、管理費がかかりません。また、自分で全て対応するため、賃貸経営のノウハウが身に付きやすい点がメリットと言えます。
一方、トラブルやクレームも含め、入居者と直接やり取りしなければいけないため、時間や手間がかかることがデメリットとして挙げられます。人によっては入居者とのやりとりなどがストレスになるでしょう。
自主管理はメリットもありますが、本業で忙しいサラーリーマンには難しい管理方法かもしれません。
管理委託
入居者対応、退去立ち合い、家賃集金などのほぼすべての業務を管理会社が対応してくれますので、自主管理に比べて圧倒的に手間と時間がかかりません。
入居者からの電話やクレームも全て管理会社が対応しますので、ストレスもありません。
ただ、管理費がかかることと、管理会社によっては管理能力が低くて入居者のクレームに適切に対応できない、空室率が悪化するなどのトラブルが発生する可能性もゼロではありません。
管理会社に管理を委託する場合は、複数社に見積もりを取ったり、それぞれの会社としっかり面談をして決めるのが良いでしょう。
不動産投資のメリット
安定した収入が得られる
実際に不動産投資をやってみて一番メリットと感じるのは、毎月安定した収入が得られることです。
物件の購入時や満室にするまでの手間は当然かかりますが、良い管理会社を見つけ、一度運営を軌道に乗せることが出来れば、安定した収入が入り続けてきます。
物件自体が働いてくれるので、たとえば自分が病気やケガをして入院したとしても、その間も日々チャリンチャリンと物件が稼ぎ続けてくれるわけです。
また、老後を迎えるころには銀行への返済も終わっているでしょうから、銀行への返済がなくなった分だけ家賃収入は上がります。
最近は老後の年金問題が話題になってましたが、不動産を持つことによって老後の年金・生活費への不安を抱く必要もなくなります。
銀行の融資でレバレッジをかけられる
不動産投資は銀行からお金を借りて物件を購入することができます。
これは株やFXなど他の投資・金融商品にはない特徴です。
自己資金をおさえて物件を購入することができるため、300万円の資金で3000万円の物件を買うというような高いレバレッジ（テコの原理）をかけることができ、より早く資産規模を拡大し、より多くの収入を得られることができるようになるのです。
早期セミリタイアを目指す人であれば、レバレッジは必須と言えるでしょう。
ただし、レバレッジをかけすぎると借金も相応に大きくなり、その分だけリスクが高まることは忘れてはいけません。
努力次第で収益アップできる
これは不動産投資の醍醐味とも言えます。
株などの場合は自分の意思や努力で市場をコントロールすることはできません。
でも不動産投資の場合は自分の努力やアイデア一つで収益アップできる可能性があるのです。
イメージしやすいように私の収益アップの例をご紹介します。
● 内装にアクセントクロスやおしゃれな照明を取り入れることで物件価値を上げる
● 敷地内に自動販売機を設置
● 敷地内駐車スペースを追加
これらの取り組みにより家賃収入を上げることに成功しています。
例えば、駐車場スペースの追加によって月の収入が6,600円増えました。
それだけ？と思われるかもしれませんが、年間にすると79,200円。10年間で792,000円にもなります。
この積み重ねにより上で書いた安定収入をさらに増やしていくことが可能なのです。
節税効果がある
不動産投資は所得税の節税につながることがあります。
不動産を購入すると仲介手数料や不動産取得税などの高額な諸費用が発生するほか、実際には出ていかないお金として減価償却費を経費化できるため、初年度の不動産所得（確定申告）はたいてい赤字になります。
不動産所得が赤字となった場合、本業のサラリーマンの課税所得と不動産投資での赤字を合算（損益通算）できるため、本業の課税所得は不動産所得の赤字の分だけ下がり、所得税や住民税を減らすことが可能になるのです。
もちろん法的に問題はありません。
生命保険のかわりになる
銀行からお金を借りて不動産を購入する場合、もしもの時の備えとして「団体信用生命保険」に加入するのが一般的となっています。
この「団体信用生命保険」は、ローン返済中にあなたに万が一のことがあった場合（死亡や高度障害状態など）、融資残高の返済は免除され、残された家族は返済の必要のない不動産を手にすることができます。
まとまったお金が必要であれば、すぐに売却して現金を手にすることもできますし、そのまま所有して家賃収入を得ることもできるのです。
まとめ
以上、不動産投資の仕組みとメリットを解説しました。
簡単にまとめると、
● 不動産投資とは一棟マンションやアパートなどの不動産を購入して、その物件に稼いでもらう
● 不動産の買い方は「銀行融資」と「現金買い」の2種類。限られた自己資金で資産規模を拡大したいなら、「銀行融資」でレバレッジをかける
● 不動産投資の儲け方は「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類。「インカムゲイン」重視で安定した家賃収入を得られることが不動産投資のおおきな強み。
● 不動産投資は株やFXなどと違い、自分の努力次第で収益をアップできる可能性を秘めている。
● 不動産投資は初年度～２年くらいは諸経費が多くかかるので、不動産投資の赤字と本業サラリーマンの課税所得を損益通算すれば節税できる。
● 不動産投資には団体信用生命保険があるので、大きな借り入れ（融資）に対してもある程度リスクヘッジできる。万が一自分の身に何かあってもご家族に不動産を残せる。
このように不動産投資には多くのメリットがあり、物件選びを間違わなければ、安定した家賃収入を長期にわたって受け取ることができる魅力的な投資です。
特に、不動産自体が自動で稼いでくれるわけなので、「副収入が欲しいけど時間的余裕はない」という忙しいサラリーマンと相性抜群だと思います（物件購入時や退去発生時など、手間がかかるタイミングはありますが）。
また安定した収入をもたらしてくれる不動産投資は、老後の生活資金面でゆとりを与えてくれるでしょうし、豊かな生活を支える基盤にもなりえると思っています。
ここまで不動産投資のメリットについて解説してきましたが、もちろんデメリットやリスクもあります。勉強もしないで安易に参入できるほど簡単な投資ではありません。
不動産投資で結果を出すには、しっかりと”勉強”して”行動”することが重要になります。
不動産投資のデメリットやリスクも理解した上で、不動産投資を本当にするべきなのか、不動産投資が本当にあなたにとって必要なものなのか、慎重に判断してもらいたいと思います。
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