不動産投資でセミリタイアを目指してます。
サラリーマン大家のりばてぃー（@PAPALOG_LIBERTY）です。
新しい取り組みとして今年１月から私が所有する物件の不動産収支をブログでリアルに公開しています。
各物件の細かい収支内訳も公開していますので、特に初心者の方には参考になる部分もあるかと思います。
それでは２０２０年２月の収支内容をご覧下さい。
【2020年2月物件収支一覧公開】
家賃収入1,403,555円に対して経費が262,453円なので、差し引き後の利益は1,141,102円となりました。この利益から銀行ローン返済を差し引いた金額が実際の手取り額となります。
ローン返済のうち元金が毎月着実に返済されることで、借り入残債は減っていきます。まだまだ残債は多いですが、満室経営と時間を味方につけて、着実に返済していけば、リスクも徐々に減っていくことになります。
2月は残念ながら神奈川アパートと栃木アパートにそれぞれ１部屋退去が発生しました。
このため、物件全体の入居率は先月の１００％から９１％に下落です。神奈川アパートは５部屋と少ないので、１部屋空室が発生するだけで入居率が２０％下落してしまうのです。
経費率も先月に比べるとかなり上がっていますが、以下がその要因です。
・埼玉アパートは「固定資産税」の支払
・神奈川アパートは１部屋退去に伴う「空室損」と「リフォーム費用の一部」の支払い」
よく物件購入時の経費率は１０％とか１５％とかでどんぶり勘定する方がいますが、物件によって固定資産税の額は変わりますし、超築古物件であれば退去発生に伴うリフォーム費用以外にも、定期的に何らかの修繕が発生する場合もあります。
こうなると年間を通じた経費率が２０％を超えてもおかしくありませんので、物件購入前のシミュレーションを行う際は１０％とか１５％とか感覚的なもので決めるのではなく、物件の状態や固定資産税額を事前にしっかりと確認した上で検討しましょう。
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各物件の収支詳細
埼玉アパートの2月収支
昨年秋ごろに１室退去がありましたが、その後は無風状態で満室を維持できております。
２月は固定資産税の支払があったくらいでその他は収支に影響を与える案件はありませんでした。
ただ、電気代が昨年の同時期に比べて1,000円以上増えているので、ここは原因究明する必要があります。たかだか1,000円と思われるかもしれませんが、1,000円もあれば美味しいランチが一回食べられます。妥協はしません。
ちなみに、１月に管理会社の担当者さんと打ち合わせした際、私が所有する新築物件シリーズは退去待ちの人が出るほど人気があるらしいです。
まともな新築物件を購入することが出来ればメリットだらけなのですが、ほぼ何もしなくても満室維持できてしまうので、大家としての管理運営、空室対策などのスキルアップが図れないという点が唯一のデメリットでしょうか。
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神奈川アパートの２月収支
神奈川アパートは残念ながら1月末に１室退去が発生しました。
現状回復費（リフォーム費用）は当然発生するものなので仕方ないのですが、一刻も早く客付けを行い、空室損を最小限に抑える必要があります。
結論から言うと、３月中旬に無事契約済みで神奈川アパートは満室に返り咲いております。
目標は退去から１か月以内の客付けだったのですが、少し過ぎてしまいました。後述する申込キャンセルもあり、、、、。
この物件はエリア内では数少ない「ファミリータイプ＋敷地内駐車場あり＋猫可物件」のため需要は比較的高いです。
あとはお部屋をライバル物件よりどれだけキレイでオシャレに仕上げられるかが勝負です。
今回はこんな感じで仕上げました。
内見を担当してくれた仲介さんからのヒアリングでは、入居者さんのお気に入りポイントは「和室のアクセントクロス」と「クローゼットのストライプ柄」だったようです。
あと、今回の入居者さんは婚約しているカップルさんだったのですが、女性の方がレンガ調の壁紙を貼ったキッチンを気に入って下さいました。ファミリー物件は女性目線でのお部屋造りが大切です。
ライバル物件よりキレイにお洒落に仕上げる。多少経費がかかる部分はあるかもしれませんが、「空室損が最大の経費」なので、それに比べれば大した経費ではありません。
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栃木アパートの２月収支
栃木アパートも1月末に1室退去が発生しました。繁忙期内とはいえ、地方なので油断はできません。繁忙期を逃したら数か月空室が続くなんてこともあり得ますので。
とにかく管理会社とこまめに連絡を取り合い、優先的に客付けをしてもらうよう努力しました。
キャンペンーン用のチラシを自作で作って店舗で置いてもらったり、ジモティ―で自主募集したり、色々です。
このように大家自身が積極的に募集活動に関与することで、管理会社もやる気を出してくれます。
人は、頑張ってる人を応援したくなる性質がありますから、頑張ったら頑張った分だけ周りの支援を得られるようになるのです。
その甲斐もあってか、無事に栃木アパートも3月中旬に新しい入居者様との契約が完了し、これで全物件満室に返り咲きを果たしました。
ちなみに、今回は客付け活動のために栃木まで足を運ぶことはしませんでした。
栃木アパートを所有してから２年近くが経過し、管理会社との信頼関係が醸成できていることが大きいです。
管理会社の店舗には私が購入したステージング用品を置かせてもらっていて、空室が発生したら管理会社のスタッフさんがステージングまでしてくれるという体制を構築できています。
【申し込み≠成約】契約まで油断してはいけない
神奈川アパートの退去案件ですが、退去通知は通常は退去日の1か月前には届きますので、前入居者が退去する前にすぐに募集を開始していました。
写真などは前回リフォームした別の部屋の写真を代用して「こんなイメージの部屋に仕上げます」というプレゼンで案内し、賃貸募集サイトにも代用写真を掲載して募集を開始しました。
募集開始して２週間経った頃、一組のカップルから申込が入りました。ファミリータイプでペット可物件を探しているとのことで、まさに神奈川アパートのターゲットとなる客層です。
退去前の申し込みが入り、入居予定日も指定され、契約は堅いはずと有頂天になっていたところ、契約予定日の一週間前になって「婚約者と別れてしまったので、今回の申し込みはキャンセルさせてください」との連絡が入りました。
もしかしたら他にもっと良い条件の物件が見つかったのかもしれないですし、真実は分かりません。ただ、キャンセルが発生したという事実は変わりません。
このキャンセル事案での教訓は以下のとおりです。
・申し込みが入っても２番手確保のために引き続き募集活動を続けること（過去にも何度かキャンセルの経験があったので、引き続き募集は継続ていましたが、2番手確保のために積極的に仲介に回るなどの努力は怠っていました）
・いつでもキャンセルはあり得るので、申し込みが入っただけで喜び過ぎないこと（喜びすぎるとキャンセルを受けたときの反動が大きすぎて数日間は怒りと悲しみと絶望感にさいなまれます）
・キャンセルが発生するとかなり落ち込みますが、すぐに切り替えて客付け活動を再開すること（結果的にキャンセルから2週間後くらいに再度申込が入り、無事に契約。事なきを得ました）
賃貸経営していると色々なことが起きますが、すべてが今後の糧となる貴重な経験です。大切なことは、この経験・失敗を次に繋げること。その積み重ねが成功へと繋がっていくと信じています。
それでは、また！！
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