不動産投資でセミリタイアを目指してます。
サラリーマン大家のりばてぃー（@PAPALOG_LIBERTY）です。
満室経営で順調に資産を積み上げてます。
今回から、私が所有する物件の家賃収入の概要を毎月ブログで公開することにしました。
初心者の方にとっては、不動産投資を実践している大家のリアルな収支内容は気になるでしょうし、大家が日々どのような活動に取り組んでいるか知ることができるのは参考になると思い、現役大家である私の不動産投資の収支をブログで定期報告することに決めました。
りばてぃー実際の収支内容を公開することで、満室経営へのモチベーションにもなりますので頑張ります！
【2020年1月】物件収支一覧公開
家賃収入1,358,773円に対して経費として支出したお金が110,361円なので、差し引き後の利益は1,248,412円となりました。この利益から銀行ローン返済を差し引いた金額が実際の手取り額になります。
また、ローン返済の元金も毎月着実に支払っていて、その分借り入れ残債も減っていきます。元金返済は見えない利益とも言えますね。
入居率が100％というのはもちろん良い点ですが、それ以上に経費率が10％以内に収められている点が評価できると思います。
入退去が発生すると原状回復費や仲介業者に支払うAD（広告費）などが発生するので、経費率は一気に上がる時があります。
あと、固定資産税の支払もこれから四半期ごとに発生しますので、年間全体で計算したときの経費率は10％は超えるでしょう。
いくら家賃収入が多くても、支出（経費）が多いとその分手取りのキャッシュフローは減ってしまいますので、いかに経費を抑えた運営をできるかが長期的かつ安定的な賃貸経営のカギになるといっても過言ではありません。
たとえば、余計な経費を毎月5,000円支出すると年間にして6万円です。さらにこれを10年続けると60万円です。２部屋分くらいのリフォーム費用になりますね。でかくないですか？塵も積もれば山となるんです。
「数千円だから、まーいっか」とう甘い考えは禁物。命取りになります。管理・運営上、必要な部分は無理に削減する必要はありませんが、あってもなくても良いような惰性で支払っているような経費があれば、一度見直してみて下さい。
各物件の収支詳細
埼玉アパートは新築物件ということもあり、インターネット利用料など他の物件にない運営経費が発生しているので、神奈川物件と栃木物件より経費率が高い傾向にあります。
しかし、新築物件は入居率が非常に安定していますし、退去が発生してもすぐに入居付け出来ています。空室による損失が極めて低いのが最大の強みです。
礼金もしっかり取れているので、今のところ収支に大きな問題は発生していません。
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神奈川物件はなんといっても経費率が低いことが魅力です。利回りは決して高くありませんが、土地値があって資産性がある他、経費率が低いため、表面利回りと実質利回りの乖離も少なく、安定した運営を長期的に行えると思って購入した物件です。
経費率が低い理由は、以下のとおりです。
・管理会社への管理委託手数料が３％と低い（相場は５％程度）※２％の違いでも長期的にみるとだいぶ変わってきます。
・物件がテラスハウス（戸建連棟みたいなもの）なので共用廊下や階段がなく、清掃費やメンテナンス費が発生しない。
・共用スペースがないので水道光熱費が発生しない（駐輪場に設置している蛍光灯の電気代のみ発生）。
・敷地内に生える雑草はほとんどDIYで除草して経費削減。たまに心優しい入居者さんが自主的に除草してくれることも。
物件購入を検討する際は、運営時の経費がどのくらい発生するのか事前に確認するようにしましょう。表面利回りがいくら高くても、運営費が異常に高いと実際の手残りはかなり目減りしてしまいます。
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管理手数料は他の２物件に比べると若干高いのですが、管理会社が非常に優秀で遠隔運営も今のところ全く問題ないんで、6％は妥当かなと思っています。
私の栃木物件はすごく良いエリアに立地しているわけではありませんが、管理会社と連携が取れているので毎回しっかりと入居付けできていて、常時満室経営を維持出来ています。
栃木物件は購入後にインターネット無料設備が導入し入居率の向上や家賃アップに成功しています。インターネット無料設備の設置工事費＆月額ランニングコストも全てプロパンガス会社さんに負担いただいているので、収支も問題ありません。
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１月の活動記録
1月の活動記録は以下のとおりです。詳細まで書くと長くなるのでポイントだけ書きます。気になる部分があればお問合せフォーマットから遠慮なくご連絡くだい。
1月14日
・栃木物件の購入で融資いただいた公庫担当者さんと打ち合わせ。最近の公庫の融資情勢についてヒアリング。
・公庫の融資は現在は非常に厳しくなっている。新規案件はお断りということではないが、耐用年数内しか融資期間が延びなくなったとか、色々と条件が厳しくなったため、実質、検討土台に乗る物件が少なくなっている。
※ヒアリング詳細は以下の記事からどうぞ。
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１月１７日（午前）
・神奈川物件を購入した不動産業者の担当者さんと打ち合わせ。最近の融資情勢や購入できている人の話をヒアリング。今の自分の属性だったらどの銀行が使えて、どのような物件を購入できるか確認してもらうよう依頼。
・候補としては横浜銀行。ただ、自己資金２割は必須で審査もなかなか厳しそうな印象。
１月１７日（午後）
・商工会某支部を初訪問。大家仲間から商工会のマル経融資が使える可能性との情報を入手したので相談に。
・結果的に今の自分では使うのは厳しそう。商工会が定める条件が整えば使えるようなので、商工会の融資の条件に合致するまで自分の属性が上がったら、また相談に行こうと思う。
１月２１日（午前）
・法人（不動産用の資産管理法人）の税理士顧問をお願いしている先生と打ち合わせ。
・法人の期末が11月なので、確定申告の最終調整の打ち合わせ。今後も融資を使って物件を増やしていきたいので、決算書の内容はなるべくよくする必要がある。そのため、過度な節税（出来るだけ経費を多く積むこと）はせず、利益を十分に出す内容で着地。
１月２１日（午後）
・栃木物件を購入した不動産業者の担当者さんと打ち合わせ。最近の融資情勢をヒアリング。最近では三井住友トラストL&F（以下、トラスト）を使った融資が多い様子。というか、実質的にトラストぐらいしか出してくれない。他の金融機関は支店内で承認がとれても本部でNGが出たりと、かなり厳しい状況。その点、トラストはまだ融資は通りやすいとのこと。
・ただし、トラストの場合は金利が若干高め（借り入れ額5000万円未満は3.9%、5000万円以上2.9%)。融資期間を長くしてキャッシュフローを出すこと手法となるので使い方には要注意。
・とはいっても、2021年のセミリタイアを目指す身としては、物件を買えなければ先に進めないので、今はトラストでの物件購入も視野に入れて検討中。
１月２１日（夜）
尊敬する大家仲間の方と恵比寿でサシ飲み。不動産から一般生活のこと、様々なお話を聞けてすごく刺激を受けた。やはり、定期的に大家仲間と交流して情報交換するのはとても有益。不思議と、毎回必ず何か新しい発見がある。
１月２４日
・埼玉アパートの管理をお願いしている管理担当者の部長と面会。賃貸業に身を置いて１７年ほどの大ベテランで、管理運営のノウハウについて色々とお話を聞くことができ大変有意義な時間となった。
・また、これまで入居者の更新料が折半でなかった部分も、今回の打ち合わせの交渉の中で良い回答をいただけた。これまでは電話やメールのみのやり取りで進展がなかったが、顔と顔を直接合わせてお話することで得られるメリットの大きさを感じた。今後も定期的に顔を合わせてお付き合いしていきたい。
１月３０日
・神奈川物件の退去立ち合い。管理会社とリフォーム業者とリフォーム内容に関する打ち合わせ。
・この入居者さんとはとても良好な関係を築けていたこともあり、退去は非常に残念だった。
満室経営は不動産投資における最大のリスクヘッジ
満室経営を実現すれば、上の収支表のとおりにしっかりとキャッシュは貯まっていきます。
空室対策に力を入れず、管理会社任せの大家はで空室率が上がるばかりで、キャッシュはもちろん、経験値も積みあがらないでしょう。
不動産投資で成功するためには、とにかく満室経営に拘る必要があると思います。
私は空室が一部屋でも発生すると大きな絶望感と焦燥感が押し寄せてきます。それは空室が埋まるまで続きます。空室による損失の大きさを知っているからです。
仮に家賃５万円の部屋が空室になり、半年間空室が続いたとするとそれだけで30万円の損失です。入居前にはクリーニングやリフォームも費用がかかりますし、入居が決まった際は管理会社や仲介業者に成約報酬や広告費（AD)を支払わなければいけませんから、実際の支出は30万円では収まりません。
このような空室が２部屋、3部屋と続けて発生したらどうでしょうか？最悪赤字になってしまいます。
満室を維持すること、空室が発生してもすぐに入居付けすることで、収益を最大化することができます。不動産投資の肝は満室経営です。
そんな中、残念ながら神奈川物件と栃木物件に１月末で退去が発生してしまいました。これから全力で募集を行い、繁忙期内に埋められるよう頑張ります。
神奈川物件と栃木物件の空室が埋まった際には、募集方法や募集の過程において私がどんなこと考え、どんなアクションを起こしたのか、別の記事でまたご紹介させていただきます。
それではまた！
