不動産投資でセミリタイアを目指してます。
サラリーマン大家のりばてぃー(@PAPALOG_LIBERTY)です。
満室経営で順調に資産を積み上げてます。
今回から、私が所有する物件の家賃収入の概要を毎月ブログで公開することにしました。
初心者の方にとっては、不動産投資を実践している大家のリアルな収支内容は気になるでしょうし、大家が日々どのような活動に取り組んでいるか知ることができるのは参考になると思い、現役大家である私の不動産投資の収支をブログで定期報告することに決めました。
【2020年1月】物件収支一覧公開
家賃収入1,358,773円に対して経費として支出したお金が110,361円なので、差し引き後の利益は1,248,412円となりました。この利益から銀行ローン返済を差し引いた金額が実際の手取り額になります。
また、ローン返済の元金も毎月着実に支払っていて、その分借り入れ残債も減っていきます。元金返済は見えない利益とも言えますね。
入居率が100%というのはもちろん良い点ですが、それ以上に経費率が10%以内に収められている点が評価できると思います。
入退去が発生すると原状回復費や仲介業者に支払うAD(広告費)などが発生するので、経費率は一気に上がる時があります。
あと、固定資産税の支払もこれから四半期ごとに発生しますので、年間全体で計算したときの経費率は10%は超えるでしょう。
いくら家賃収入が多くても、支出(経費)が多いとその分手取りのキャッシュフローは減ってしまいますので、いかに経費を抑えた運営をできるかが長期的かつ安定的な賃貸経営のカギになるといっても過言ではありません。
たとえば、余計な経費を毎月5,000円支出すると年間にして6万円です。さらにこれを10年続けると60万円です。2部屋分くらいのリフォーム費用になりますね。でかくないですか?塵も積もれば山となるんです。
「数千円だから、まーいっか」とう甘い考えは禁物。命取りになります。管理・運営上、必要な部分は無理に削減する必要はありませんが、あってもなくても良いような惰性で支払っているような経費があれば、一度見直してみて下さい。
各物件の収支詳細
埼玉アパートは新築物件ということもあり、インターネット利用料など他の物件にない運営経費が発生しているので、神奈川物件と栃木物件より経費率が高い傾向にあります。
しかし、新築物件は入居率が非常に安定していますし、退去が発生してもすぐに入居付け出来ています。空室による損失が極めて低いのが最大の強みです。
礼金もしっかり取れているので、今のところ収支に大きな問題は発生していません。
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神奈川物件はなんといっても経費率が低いことが魅力です。利回りは決して高くありませんが、土地値があって資産性がある他、経費率が低いため、表面利回りと実質利回りの乖離も少なく、安定した運営を長期的に行えると思って購入した物件です。
経費率が低い理由は、以下のとおりです。
・管理会社への管理委託手数料が3%と低い(相場は5%程度)※2%の違いでも長期的にみるとだいぶ変わってきます。
・物件がテラスハウス(戸建連棟みたいなもの)なので共用廊下や階段がなく、清掃費やメンテナンス費が発生しない。
・共用スペースがないので水道光熱費が発生しない(駐輪場に設置している蛍光灯の電気代のみ発生)。
・敷地内に生える雑草はほとんどDIYで除草して経費削減。たまに心優しい入居者さんが自主的に除草してくれることも。
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管理手数料は他の2物件に比べると若干高いのですが、管理会社が非常に優秀で遠隔運営も今のところ全く問題ないんで、6%は妥当かなと思っています。
私の栃木物件はすごく良いエリアに立地しているわけではありませんが、管理会社と連携が取れているので毎回しっかりと入居付けできていて、常時満室経営を維持出来ています。
栃木物件は購入後にインターネット無料設備が導入し入居率の向上や家賃アップに成功しています。インターネット無料設備の設置工事費&月額ランニングコストも全てプロパンガス会社さんに負担いただいているので、収支も問題ありません。
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1月の活動記録
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満室経営は不動産投資における最大のリスクヘッジ
