こんにちは。
空室が発生したら客付けのために物件周辺の仲介業者を回る、これは多くの大家さんが基本的に実践されていることだと思います。
では、無事に申込が入り、契約も完了した後は皆さん何をしますか？
客付けをしてくれた仲介さんにだけ御礼の挨拶をしてお終い、という方がほとんどではないでしょうか。
もちろん、客付けしてくれた仲介さんにきちんと御礼の挨拶をするだけでも素晴らしい行動だと思いますが、
客付けをお願いしていた他の仲介業者さんにも挨拶しておくことで、次回の退去発生時に大きな効果を発揮してくれます。
ということで、今回の記事では、客付け後の仲介業者回りの大切さについて書いてみたいと思います。
客付けをしてくれた仲介業者への御礼は基本中の基本
空室を埋めてくれた仲介業者さんに御礼をすることは割と一般的だと思いますが、御礼の仕方ひとつで他の大家さんと差別化を図ることが出来ると思っています。
これだけでは十分に感謝の気持ちは伝わらないでしょうし、何よりも担当者の記憶に残りづらいと思います。
つまり、物件と大家の顔が担当者の記憶に残らず、次にまた客付け依頼する時にいちから関係を構築しなければいけない可能性があるということです。
客付けしてくれた担当者さんと強固な関係を構築できると後々の客付けにも活きてきますので、私の場合は以下のように御礼̟＋αのアクションを取ります。
・店舗を訪問し、担当者さんに直接会って（おおげさなぐらい）感謝の気持ちを伝える
・菓子折りや商品券などを贈呈し、感謝の気持ちを「形」でも表す
・次回の客付け時も是非お願いしたい！と情熱を持って伝え、「すごく頼りにしてますよ」という気持ちを伝える
・内見時の入居者さんの様子を細かく聞く
・例えば、どの部屋のどの部分を気に入ってくれていたか・辛口コメントはなかったか、あればその内容は何か
・「申し込みの決め手となったポイント」は何だったのか（これが一番重要）
なぜ入居者さんは自分の物件を選んでくれたのか？
これを知っておくことで次の退去発生時には、より効率的かつ効果的な空室対策が行えるようになります。
私の事例を一つ取り上げると、「和室をすごく気に入ってもらえた」というのがありました。
和室にアクセントクロスを入れたりお洒落なペンダントライトを設置することで、和モダンに仕上げていたのが功を奏したのです。
仲介業者さんからのヒアリングでこの事実を知ったことにより、「和室＝デメリットではない」「必ずしも和室を洋室化する必要はない」という確信を持つことができました。
また、洋室化にする必要がないとうことはリフォーム費用を節減できますので、収支面でもプラスに働きます。
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次回退去時に活きる「その他仲介業者への仲介回り」
では、今回の記事の本題です。
私は入居を決めてくれた仲介業者さんだけでなく、客付け依頼していたその他の仲介業者さんにも御礼の挨拶をします。
（さすがにすべての仲介業者さんの店舗を直接訪問しませんが、こちらの話を真摯に聞いてくれて、客付け活動に真剣に取り組んでくれた仲介業者さんは今後の客付けで決めてくれる可能性が高いので、その場合は直接訪問もします。）
なぜ入居を決めてくれなかった仲介業者さんにまで挨拶をするのか？
理由はただ一つ。
『紹介すれば決まる物件だと認知してもらうこと』です。
その他仲介業者さんへの挨拶はこんな感じです。
・ 〇月〇日付けで申し込みが入り、契約に至ったので、募集を止めていただいて構いません
・ 今回は客付け業務にご協力いただき、大変感謝しております
・ 次回空室時にはまた客付けのお願いすると思うので、引き続き、〇〇物件の大家〇〇をよろしくお願いします
募集をお願いしてから１か月前後で客付けに成功していれば、決まる物件と認知してくれるでしょう。
（だらだらと時間をかけて半年から１年も空室が空いてしまう場合は「決まらない物件」と認知されてしまうので、客付けは死に物狂いでしましょう）
決まる物件と認知してくれれば、次に客付け依頼したときの仲介業者さんのやる気も断然変わってきます。仲介手数料をとってなんぼですから、当然ですよね。
実際、満室にしてから数か月後に空室が再び発生し、改めて物件周辺の仲介業者に客付け依頼で訪問した際、いくつかの仲介業者さんは私と物件のことをちゃんと覚えていてくれました。
そして、前回決めてくれた仲介業者さんとは別の仲介業者さんが見事に早期客付けを決めてくれました。
一つの仲介業者さんに頼るよりも、複数の仲介業者さんに競争してもらった方が当然内見数も多くなり、比例して成約率を上げる効果が期待できるのです。
まとめ
空室対策は本当に奥が深いと感じています。
そもそも空室対策の本・書籍は少ないですし、こればかりは色々な対策を実践しつつ、エリアでマッチングする自分なりの空室対策を編み出していくしかないのかなと思っています。
そして、この作業を楽しいと思えるかどうかが、賃貸経営に向いてるかどうかの一つの判断材料になるかもしれませんね。
私はとても楽しんでやっています。なぜなら、入居が決まった時のあの喜びは何度味わっても素晴らしいものと分かっているからです。
今回の記事が皆さんの空室対策の一助になれば幸いです。
それではまた！
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