こんにちは。
今回の記事では安定的に賃貸経営を行う上で重要な「短期解約違約金」のメリットについて解説します。
短期解約違約金を設定すると客付け（入居募集）で不利になってしまわないか？
管理会社から反対されたり、面倒くさい大家だと思われないか？
と、心配される方もいるかもしれませんが、これまでの経験則から言えば、そのようなケースはほとんどないと感じています。
結論から言うと、短期解約違約金を設定することで得られるメリットは、
・退去発生時のリスクヘッジになる
・短期退去の防止策となる
この理由から私は１００％設定した方が良いと思っています。
短期解約違約金とは
昨今の借り手市場のもとにおいては、以下のとおり、入居者の入退去時に大家側にかかる負担が大きいのが現状です。
● 原則、原状回復費用は借主（入居者）の故意過失以外と、賃貸借契約の中の特約によって定められた条項以外は、国土交通省住宅局の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に則って貸主（大家）が負担しなければいけない。
● エリアなどによっては、入居付けをするために敷金・礼金をゼロゼロにする、フリーレントを付ける、仲介業者に支払うADを奮発する等の対策を打ち出して入居促進を図らなければいけない。
このような状況の中、仮に短期間で解約されてしまうと、将来の修繕費用に充てるべき家賃の一部が補填できなくなってしまいます。
つまり、短期退去が多くなってしまうと、その分だけ原状回復費用や入居付で仲介業者に支払うAD等の報酬が多く発生することとなり、収支をどんどん圧迫してしまうことになるのです。
これでは賃貸経営が不安定なものとなってしまいます。
そのような事態を回避するために設定するのが『短期解約違約金』となります。
短期解約違約金の相場は１年未満の解約は家賃の2か月分、１年以上２年未満の解約は家賃１か月分を支払うのが一般的だと言われていますが、エリアや物件のスペック、また、大家の考え方によっても変わってくるため「絶対に〇か月分だ」という答えはありません。
なお、短期解約違約金を設定する際の留意事項は以下のとおりです。
➊ 「契約書」に借主の負担額が明確に記載されていて、双方が合意していること
➋ その内容が信義則に反して不合理な内容でないこと
➌ 短期解約違約金の金額が不当に高額でないこと
短期解約違約金のメリット２つ
退去発生時のリスクヘッジになる
退去時にはどんな物件でもほぼ必ず原状回復費が発生します。
新築物件や入居者さんが綺麗に使ってくれていれば、比較的原状回復費用は少なくすみますが、入居者の使い方が劣悪であれば室内の内装や設備の汚損破損が激しく、短期間の入居であっても高額な原状回復費用を求められるケースもあり得ます。
この時、もし短期解約違約金を特約で設定しておけば、家賃の１か月～２か月分を原状回復費用に充てることができますので、高額な原状回復費用を支払うリスクを低減することが可能となります。
短期退去の防止策となる
管理会社や仲介業者、大家仲間からのお話を聞くと、「最初から短期入居を考えている入居者」というのが一定数存在するようです。
最初から短期入居を考える理由はそれぞれ事情があるのでしょうが、大家側からしたらたまったものではありません。
短期入居者が狙う物件はおそらく以下のような募集条件だと思います。
● 初期費用が少ない物件（敷金・礼金がゼロ、フリーレント付き等）
● 短期解約違約金が設定されない物件
昨今の借り手市場では、敷金・礼金がゼロ、フリーレント付きの物件は割と一般化してきているので、短期入居を最初から考えている人は「短期解約違約金」が設定されているかどうかをより重要視すると思います。
以上を踏まえれば、短期解約違約金をきちんと設定することにより、「短期入居を考えている人の入居を防止」できる可能性は格段に上がると思います。
まとめ
空室に悩まれている方は、とにかく早く入居付けしたくて「敷・礼ゼロゼロ＋フリーレントに加えて短期解約違約金の設定も無しにしよう」と考えてしまうかもしれませんが、それは絶対にやめましょう。
また、短期解約となっても管理会社や仲介業者は懐が痛むことはなく、むしろ次回入居時の報酬が得られることは彼らにとってはメリットなので、「短期解約違約金の設定は客付けで不利になりますので、やめましょう」などと提案してくる可能性もあり得ます。そのような提案は具体的な根拠や大家側にメリットがない限り、無視しましょう。
不動産投資は「投資」といっても経営・事業の側面が強いです。安定的な賃貸経営を続けるためには、長期に入居していただける優良な入居者さんに住んでもらうことがベストであることに疑いの余地はありません。
最初から短期入居を考える人はごく少数だと思いますし、転勤や結婚など突発的なイベントがない限り、たいていの人は少なくとも2年間以上は入居してくれると思います。なので、短期解約違約金が設定されているからといってその物件を敬遠する人は、ほとんどいないはずです。
私はこれまでのすべての物件において短期解約違約金を設定してきましたが、特約からその条件を外してくれと要望してきた入居者はゼロです。
また、過去に３回ほど短期解約が実際に発生しましたが、皆さんしっかりと違約金をお支払いしてくれました。
ということで、くどいようですが、
短期解約違約金は必ず設定するようにしましょう！
それではまた！！
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不動産投資でセミリタイアを目指してます。 サラリーマン大家のりばてぃー（@PAPALOG_LIBERTY）です。 賃貸経営を続けていく以上、ほとんどの大家さんは空室と戦い続けなければいけま[…]
