こんにちは。
さっそくですが、今回の記事では大家さんなら避けては通れない「不動産の相続」について、私なりの考察を書いてみたいと思います。
正直、現時点では差し迫った問題ではないので喫緊に検討する必要はないのですが、将来的には必ず起こりますし、万が一私の身に何か起きたときは・・・と思い、頭の体操として整理しつつ、
実際に相続対策が身近な問題になっている方もいると思いますので、本記事ではそのような方に向けて、相続する際に注意すべきポイントを説明したいと思います。
ポイント１：不動産が資産を増やしてくれるか
相続を考える際に、ご家族の将来を考える上で大切なことの一つとして、「資産が増えているのか、減っているのか」をきちんと把握することです。
資産が減るとは？
たとえば、資産が減る、というのはどういう状態かというと、
・入居が決まらず（空室が埋まらない）、現金が全然残らない
・物件がボロボロで、入居付けのために多額の費用をかけて大規模修繕を実施しなければならない
・銀行からの借り入れが残っている場合、返済がうまく回らずに手元の現金で返済を補填している
このようなケースです。
アパートの経営自体がうまく進んでいなければ、相続対策もうまくいかなかったり、相続対策自体はできても、引き継いだご家族がその後のアパート経営をうまく行えず、資産運用に苦しむ可能性があります。
資産増減の分かりやすい判断方法
資産が増えているのか、それとも減っているのか、一番簡単で分かりやすい判断方法は「預貯金がしっかりと増えているか」です。
節税対策等を行う場合の例外もありますが、経営全体を見て現金が積み上がっている状態であれば、少なくとも相続を検討している段階ではアパート経営はちゃんと回っていると考えられ、将来アパートを引き継いだ直後に経営難に陥るなどの可能性は少ないと判断できると思います。
ポイント２：契約内容などを把握して経営に備える
上記のポイント１で経営状態に問題がないと判断できた場合でも、アパートを売却せず、経営を継続させていくなら以下の点をきちん把握し、経営に備えることが重要になります。
契約中の書類や更新書類などの確認と整理
はじめに大事になるのが、引き継いだ契約がどんな内容なのかきちんと把握して整理することです。
アパートの管理を管理会社に委託している場合は、管理会社と交わしている管理委託契約書があるはずです。また、入居者が居住していれば、入居者と交わしている賃貸借契約書もあるでしょう。
これらの書類の内容を確認し、現状と齟齬がないか確認した上で、何かあればいつでも関連の書類等を取り出せるようきちんと整理しておくことが大切になります。
今後の経営がどうなるか整理し対策する
相続後の経営で最も大事なことは、アパートで得られる家賃から収入がどれだけ残るかを推測し、必要があれば対策を打っていくことです。主に重要となるポイントは以下の点です。
ほぼ満室で経営が上手くいっている場合
・なぜ満室で経営が出来ているかの「要因（理由）」を認識すること
・今後、その満室が維持していくことが出来るか、また、維持していくために必要なことを管理会社と話し合っておく
空室が多く、あまり収入が残らない場合
・なぜ空室が多いのか管理会社と話し合い、空室となっている「原因」を突き止める
・募集家賃が適正なのか確認する
・競合物件と比較して内装や設備が劣っていないか確認する
その他の注意事項
・建物の状態を確認し、屋根防水・外壁塗装などの大規模修繕工事が必要となる時期を確認する（大規模修繕は物件の規模にもよりますが、数百万円の高額経費が発生します）
・建物の状態を把握したら、修繕計画を立て、毎月の家賃収入から少しずつ修繕費用を積み立てておく
ポイント３：売却するという選択肢
アパートを相続し、経営状態が良くても悪くても「経営はしたくないから、とにかく売却したい」という方も大勢いらっしゃると思います。
不動産を売却する場合は、不動産を引き継ぐ際の相続税に加えて、売却時に発生する譲渡税や、売却を斡旋してくれる不動産業者への仲介手数料の支払いなどが発生します。
そして、相続不動産を売却する上で重要となるポイントの一つとして「売却のタイミング」があります。どのタイミングが良いかはケースバイケースで、人によって変わってきますので専門家に相談することが望ましいでしょう。
もちろん、専門家に相談せずともインターネットでもある程度の情報収集は出来ますし、無料相談もできたりします。
私がインターネットで調べた中で、相続不動産の売却や節税で分かりやすい解説で勉強になったと思ったサイトの一つが、「ベンチャーサポート不動産株式会社（https://vs-group.jp/real-estate/taxsavingimportant/）」です。
同社のサイトでは不動産相続について、主に以下の点が学ぶことが出来ます。
● 不動産を相続した場合に発生する税金の種類について理解できる
● 不動産の相続により発生した税金のシミュレーションができる
● 税金の節税方法がわかる
● 特別控除の活用方法がわかる
● 各種手続が理解できる
どれも相続と売却を行う場合に重要で、事前に知っておきたいポイントになります。
不動産をこれから相続される方、また、相続したけど売却したい方にはとても参考になると思いますので、特に相続対策が身近な問題になっている方は一度読んでみると良いでしょう。
まとめ
不動産経営は「不労所得」と思われがちですが、上記でポイント１と２のとおり、きちんと勉強して経営しなければ収入を確保・維持することは決して簡単ではありません（都内の一等地でよほど良い立地の物件であれば別ですが・・・）。
とにかく一番重要なことは、相続した不動産の経営を継続するのか、売却するのか、事前に余裕をもって家族のみんなで話し合い、きちんと検討しておくことだと思います。
直前になって焦って結論を出しても良い結果にはならないでしょうから、将来相続を控えている方はご注意いただければと思います。
それではまた！！
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セミリタイアを目指してます。 サラリーマン大家のりばてぃー（@PAPALOG_LIBERTY）です。 将来のお金の不安から資産運用や副業を考え、「不動産投資」に興味を持たれている方は多いと[…]
