こんにちは。
私が所有する物件の不動産投資の収支を２０２０年１月からブログでリアルに公開しています。
各物件の細かい収支内容も公開していますので、初心者の方にも不動産投資の収益構造がよく分かる内容になっていると思いますので、是非参考にしてください。
それでは２０２０年９月の収支内容をご覧下さい。
２０２０年９月【物件全体の収支一覧】
家賃収入１，５２９，８９３円に対して、支払った経費が３１２，９６９円。
差し引き後の利益は１，２３８，７３８円となりました。この利益から銀行ローン返済を差し引いた金額が実際の手残り額となります。
９月は一部物件で固定資産税の支払いや空室部屋の原状回復費用等の経費支出がいくつか発生したため、先月に引き続き経費率がちょっと高めになりました。
また、埼玉アパートの空室を埋めて満室に返り咲いたかたと思ったら、栃木アパートで１室９月末退去予定となり、つかの間の満室で終わってしまいました。
閑散期ではありますが、管理会社とよく連携を取って、早期客付けしたいですね。
各物件の収支詳細
埼玉アパートの９月収支内訳
埼玉物件は７月に1室退去が発生し、すぐに入居が付いて８月頭に入居いただきました。新たに入居いただいた入居者さんの8月の日割り分と礼金が9月分で送金されてきたので、いつもより収入が多めになってます。
その代わり、原状回復工事費も発生しているため、キャッシュフローとしては通常とさほど変わりません。
この物件は新築からまだ３年なので、今回の原状回復費97,405円はちょっと高いですね。修繕内容を見ると浴室とキッチンの水栓交換とか扉閉まらないとか、普段ないような破損等が見られました。
大変綺麗に使ってくれる入居者さんもいますので、ほとんどかからないケースもあるのですが、このように入居者さんのお部屋の使い方次第で原状回復費は大きく変動します。
今回は経年劣化ではない「破損」が認められたので、修繕費の一部は保険でカバーすることができました。
神奈川アパートの９月収支内訳
８月の神奈川アパートは満室無風で修繕もありませんでしたが、固定資産税の支払いが発生したため、キャッシュフローは若干下がっています。
収支内訳を見てもらって分かるように、神奈川アパートはとにかく経費率が低いのが強みです。
テラスハウス型なので共用階段や共用廊下がないため、そこにかかる清掃費用や電気代が発生しないのです。
単月で見たら大したことないかもしれませんが、これが１年、２年、そして10年と長期スパンで見ると、収支に与える影響は非常に大きいです。
物件を選ぶ際に「月々の固定経費」を確認することは非常に大切です。いくら利回りが高くても固定費が高ければ実質の利回りが下がりますから。
栃木アパートの９月収支内訳
残念ながら、栃木物件で退去予定の連絡がありました。満室は長く続かないものですね・・・大家の宿命です。
地方物件なので、埼玉の新築アパートのように退去前申込はかなり難易度が高いですが、私はいつも管理会社さんに退去前からの募集依頼をかけてもらっています。
可能性がゼロでなければ、わたしはそこにも注力します。
地方＆閑散期だと入居付けは決して簡単ではありません。特に、遠隔運営になると自分ですぐに物件に行くこともできませんし、管理会社とも顔を合わせてすぐに打ち合わせすることも難しいでしょう。
しかし、そこは本業が忙しくても時間を割いて現場に足を運ぶことが大事です。自分の目で物件を確認し、管理会社の担当者さんと打ち合わせをして募集戦略などをしっかりと練って、チームとして満室にする意識を高めるのです。
おまけ：客付け業務は大家が主体的となるべし
退去連絡がきたら、すぐに募集をかけるべきと書きましたが、「募集依頼をかけて大家のやることお終い」ではありません。
すぐさま管理会社の店長に連絡して、
✔ 募集条件の確認
✔ 掲載写真の確認
✔ 募集開始の依頼
✔ 退去後写真の即日送付依頼
✔ 写真を元に修繕内容を即決して見積もり作成
こんな感じで私はいつも「大家が主体的となって募集活動」を実施しています。
そうすると自ずと管理会社もやる気を出してくれるのです。
頑張ってる大家さんと、頑張ってない大家さん、あなたならどちらを応援したいと思いますか？
答えは明白ですね。
それではまた！
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