こんにちは。
私が所有する物件の不動産投資の収支を２０２０年１月からブログでリアルに公開しています。
各物件の細かい収支内容も公開していますので、初心者の方にも不動産投資の収益構造がよく分かる内容になっていると思いますので、是非参考にしてください。
それでは２０２０年１０月の収支内容をご覧下さい。
２０２０年１０月【物件全体の収支一覧】
家賃収入１，２８７，６０３円に対して、支払った経費が１１２，７８１円。
差し引き後の利益は１，１７４，８２２円となりました。この利益から銀行ローン返済を差し引いた金額が実際の手残り額となります。
１０月は大きな支出もなく、経費率も１０％以内に収まりました。
しかし９月末から栃木アパートの空室が発生していることから、全体の利益としては先月より若干下がっています。
また、満室に返り咲いたばかりの埼玉アパートでまた空室が発生しました。
各物件の収支詳細
埼玉アパートの１０月収支内訳
埼玉アパートは８月に満室に返り咲きましたが、９月に管理会社から１０月中旬と１０月末退去連絡がきてしまいました。
この新築物件はスペックがかなり高く、他物件との差別化が図れているので、退去が発生する度に毎回２，０００円程度値上げしていました。
しかし、毎回退去前申込で瞬時に決まっていたこともあり、改めて市場調査をし直し、適正家賃を導き出して５，０００円UPの値上げでも決められると判断しました。もちろん管理会社にも相談の上、募集をお願いしております。
結果、１０月中旬退去のお部屋は募集開始から２日足らずで申し込みが入ってしまいました。
５，０００円アップで瞬時に決まるのはあまりにも早すぎます。埼玉アパートの潜在能力を確かめるべく、１０月末退去のお部屋は倍の１０，０００円の値上げで募集を開始しました。
これまた１０日程度で退去前申込をいただきました。
もしかしたら、まだまだ値上げ出来る余地があるのかもしれませんが、出来るだけ入居者さんには長期入居いただきたいので過度な値上げは禁物。バランスが大事ですね。
あとこれはまた別の記事で書きますが、これだけ値上げして決まる要因はコロナの影響で在宅ワークが増えたことにより、都心の家賃が高くて狭い部屋より、都心にアクセスが良い郊外の広くて家賃が変わらないお部屋のニーズが増加しているのかもしれません。
なんにせよ、今回の2部屋の退去によってキャッシュフローも増加し、とても満足のいく１０月となりました。
神奈川アパートの１０月収支内訳
神奈川アパートは先月に続き満室で無風を継続中。ファミリー物件は入退去が少なく、非常に安定していますね。
経費率も脅威の３％台。このまま満室継続を続けられるよう、引き続き入居者サービスを維持・向上させていきたいと思います。
満室の時だからこそやれる事があります。
もし空室が発生したら、次の募集条件はどうするとか、リフォームプランはどうするとか、事前にきちんと計画しておき、すぐに管理会社と打ち合わせできる準備をしておくということです。
不足している設備があれば、入居者サービス向上のため、先行投資するのも良いでしょう。
栃木アパートの１０月収支内訳
栃木アパートは９月末に退去が発生し、１０月中の客付け達成には至らず、その分収益が落ちています。
首都圏アパートと地方アパートの大きな違いは、「閑散期」の度合いです。
閑散期といっても首都圏であれば誰かしら動いているので、募集に対して全く反響や問い合わせがないということはありません。
一方、栃木のような地方だと閑散期は本当に閑散としているため、時期によって入居付けまでのスピード感が全く変わってきます。
しかし、そんなことを理由に空室をほったらかしにすることは絶対にできませんので、やれることは全部やります。
管理会社さんとの連携もより一層強化して、粛々と募集活動を行うのです。
今回は退去後、すぐに現場に行き、リフォーム内容を管理会社と打ち合わせたり、DIYを行ってきました。また、ステージング要領についても管理会社に共有してきました。
こうのように大家自身が主体的となって動くことが、空室対策ではとても重要ですね。
おまけ：コロナ渦ではテナントリテンションが重要な対策
新型コロナウイルスが拡大する中、今後退去が増え、入居が減る傾向があると言われています。
この予測が当たるならば、最も重要な対策の一つは、今入居されている入居者さんをいかに退去させず、長く快適に住んでいただけるかです。
アパート・マンションの物件価値を上げたり、入居者向けサービスの内容を充実させることなどで、満室を維持する「テナントリテンション」に今後一層注目が集まるのではないでしょうか。
過去の記事でテナントリテンションの重要性と私が実際に行っている実例を紹介しているので、参考にしてみて下さい。
▼テナントリテンションの記事▼
こんにちは。 サラリーマン大家のりばてぃー（@PAPALOG_LIBERTY）です。 さて、不動産投資における空室対策は色々ありますが、今回は私が実践している空室対策ならぬ「満室対策」の一[…]
それではまた！！
