こんにちは。
サラリーマン大家のりばてぃー（@PAPALOG_LIBERTY）です。
２０２０年１月から私が所有する物件の不動産投資の収支をブログでリアルに公開しています。
各物件の細かい収支内容も公開していますので、初心者の方にも不動産投資の収益構造がよく分かる内容になっていると思います。
それでは２０２０年４月の収支内容をご覧下さい。
２０２０年４月：物件全体の収支一覧
家賃収入１，６０４，６０５円に対して、支払った経費が３０１，３２５円。差し引き後の利益は１，３０３，２８０円となりました。
この利益から銀行ローン返済を差し引いた金額が実際の手残り額となります。
神奈川アパートと栃木アパートの経費率が若干高いですが、その要因は各物件の内訳詳細をご覧ください。
各物件の収支詳細
埼玉アパートの４月収支内容
昨年秋から満室継続中です。
前回の３月の収支報告の際に「電気代の異常な高騰」について書きましたが、４月になったら通常の電気代に戻っていました。
管理会社や電気会社にも配電盤や分電盤などを見てもらったのですが、原因は不明。モヤモヤしますがとりあえず様子見とします。
なお、４月の収入で嬉しい誤算がありました。
この新築物件は自動販売機を設置していて、月平均は概ね１万円弱なのですが、４月分は約１万５千円もの売り上げに跳ね上がりました。
自販機設置状況
売り上げの内訳を確認してみると、缶コーヒー系の売り上げが異様に伸びていました。
おそらく、物件近くで何らかの工事があり、職人さんが缶コーヒーを沢山買ってくれたものと推察しています。完全なるラッキーです。
神奈川アパートの４月収支内容
４月は経費率が28.7%といつもよりだいぶ高くなりました。
経費率が高まった要因は以下のとりです。
・３月に客付けしてくれた仲介業者への仲介手数料と管理会社への業務委託料の請求が４月に来た
・レッドロビンの剪定費用と花壇の化粧砂利費用の発生
ただ、新たに入居してくれた入居者さんはペット（猫）多頭買いで家賃を５，０００円アップできたこと、敷金（退去時償却）を多めにいただけたので、利益としてはいつも通り問題なく出てます。
レッドロビンの剪定作業
神奈川アパートはテラスハウス型（５戸）なのですが、それぞれのお部屋の前にぷちテラスとレッドロビン付きの花壇が付いているため定期的にお手入れが必要になります。
レッドロビン剪定のDIYはさすがに難易度が高いので、業者に依頼します。
業者といっても普通の造園業者にお願いするとレッドロビン１本あたりの剪定単価がかなり高いので、【くらしのマーケット】というサイトからコスパ良さそうな個人事業主の職人さんを探し出しました。
結果、普通の造園業者に依頼すると５～６万円かかるところ、２万円程度で実施していただきました。レッドロビン７本の剪定ともなると作業量も多いので、２万円はかなり格安だと思います。
植栽の剪定のみならず、何かしらの工事を業者に発注すると人工代（職人さんの人件費）だけで２万円程度かかり、その他諸費用等が諸々かかり割高になります。
どんな工事でも業者に依頼する際は相見積もりを取ったり、くらしのマーケットのようなサイトを是非活用しましょう。この小さな経費節減の積み重ねが不動産投資の成否に関わってくると言っても過言ではありません。
▼くらしのマーケットにご興味ある方はこちらから▼
花壇に化粧砂利を詰める
花壇は５戸中４戸に付いているのですが、ほとんどの入居者さんがご自身で手入れされないので、放置しておくとすぐに花壇の中が雑草ボーボーになって外観の見栄えが悪くなります。
そこで、入居者さんに了承を得て、花壇を使わないなら防草対策と外観の見栄えをよくするため化粧砂利を花壇に詰めることとしました。
化粧砂利の敷詰作業は簡単なのでDIYで対応です。近くのホームセンターで化粧砂利を大量に購入。ホームセンターの貸し出し車両で物件まで化粧砂利を搬送し、作業を行いました。
作業は花壇の土の上に防草シートを先に敷き、その上から化粧砂利を撒く、これだけです。
見栄えがだいぶよくなり、今後の花壇内の除草作業も軽減されると思うので満足です。
ビフォー
アフター
栃木アパートの４月収支内容
４月は経費率が13.87％といつもより微妙に高くなっています。
要因は3月に客付けしてくれた管理会社への成約業務委託料（家賃１か月分）の支払いとなります。
栃木アパートは地方かつ低所得者対象のため、新型コロナウイルスによる退去連絡や家賃の値下げ交渉を心配しておりましたが、結局何も起こらずでした。
栃木県はそもそも感染者数も少なく、あまりコロナの影響を受けなかったのかもしれません。
ただし、管理会社とは事前に打ち合わせをしており、もし家賃滞納が生じたり、家賃の値下げ要求があった場合には、「住居確保給付金」や「生活福祉資金貸付制度」の活用を入居者さんにご説明するよう事前の対応策をしっかりと準備しておりました。
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それで？と思われるかもしれませんが、大家が主体的になって対応策を打ち出し、管理会社に働きかけるプロセスが大事だと考えてます。
このような行動の積み重ね、管理会社との連携強化により、管理会社の中での大家（自分自身）の位置づけや優先順位が変わってくるのだと思います。
おまけ：賃貸経営は客付後の対応も重要です
先日、Twitterで以下のツイートをしました。
⭕️客付してくれた仲介さんは即訪問する
✅菓子折り持参で御礼
✅内見者が物件を決めた詳細な理由を確認
✅室内で特に気に入った部分を確認
✅適正家賃の確認（家賃アップの余地あるか）
✅担当者さんと雑談（良好な関係構築）
…etc
私と物件を強く認知してもらう事で、次の客付時に活きてきます。— りばてぃー＠満室命リーマン大家 (@PAPALOG_LIBERTY) June 2, 2020
仲介業者との関係は「客付けがしてくれたら終わり」ではありません。
むしろそこがスタートと考えましょう。
次回また空室が発生した際に仲介業者の担当者さんが「自分と物件」のことを覚えてくれていれば、
「あー前回の〇〇さんですね、また客付け頑張りますよ！」となるはずです。
仲介業者も客付けして仲介手数料を稼いでなんぼの世界なので、客付けできる物件であれば積極的に動いてくれます。
客付け後の「行動」に少し工夫を加えるだけで、賃貸経営がぐっと楽になるでしょう。
それではまた！
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