不動産投資の利回りとは？計算方法と注意点を解説【初心者向け】

不動産投資でセミリタイアを目指してます。

サラリーマン大家のりばてぃー（@PAPALOG_LIBERTY）です。

この記事では、不動産投資で重要な指標の一つである「利回り」について分かりやすく解説していきます。

この利回りですが、すごく簡単に言えば

「この物件を買ったらどのくらいの利益を生み出してくれるのか」

「投資額に対してどのくらいのリターンを生み出してくれるのか」

を数字で表してくれるものです。

物件の購入を検討する際には、素人であろうが大ベテランであろうが絶対に確認する数字（指標）です。

利回りが高ければリターンが高く、

利回りが低ければリターンが低いと言えますが、

じゃあ利回りが高い物件を選べばいいんですね！と、そんな単純な話では終わりません。

この利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の２種類があり、

この２つの利回りの違いをきちんと理解できていないと、スタートから派手に失敗！なんてこともあるかもしれません。

是非この記事を読んで理解を深めていただければと思います。

表面利回りとは？

表面利回りとは、１年間で物件価格の何割を回収できるのか？を表した数値です。

楽待や健美家などのポータルサイトや不動産会社の物件資料に書かれている「利回り」は、ほとんどが表面利回りです。

表面利回りの計算方法

「年間家賃収入」を「物件価格」で単純に割った値

上の物件だと１年間で物件価格の10％を回収できるということになります。

つまり、この物件を現金で購入したとすると、投資総額の3,000万円を10年間で回収できるということです。

ただし、この表面利回りの計算には物件購入時の諸経費や運営時のランニングコストを考慮していないため、実際は10年間で投資総額を回収することはできません。

物件購入の検討にあたっては、次で説明する実質利回りで考える必要があります。

実質利回りとは？

物件購入時には仲介手数料などの諸経費が発生するほか、物件購入後の運営においても様々なランニングコストが発生します。

これらの諸費用を加味したのが実質利回り。物件の収益力をより正確に表してくれる指標です。

実質利回りの計算方法の前に、諸費用の中身を見てみましょう。

物件購入時と物件購入後にかかる主な諸費用

不動産投資をするにはこのような様々な経費がかかることを覚えておいてください。

では、これらの諸費用を考慮して実質利回りを計算してみましょう。

実質利回りの計算方法

上の計算では物件購入時の諸費用と運営コストをアバウトにしてますが、これら諸経費は物件によって大きく変動するので、物件ごとに出来るだけ詳細にリサーチする必要があります。

「とりあえず諸経費は8％で見込んでおくか」と感覚的に計算してしまうと、実際の実質利回りとかけ離れてしまう可能性があるので注意が必要です。

利回りだけで購入の判断をしない！

冒頭で書いたように、利回りは重要な指標であることは間違いありませんが、判断基準を構成する要素の一つにすぎません。

実際の物件検討時のシミュレーションではさらに別の要素を考慮する必要があります。

空室リスクとか家賃下落率とか大規模修繕とか・・色々です。

この詳細なシミュレーションによってはじめて物件の本当の姿が見えてきます。

つまり、検討している物件が本当に儲かるのかどうか、ということです（このあたりはまた別の記事で書きますね）。

それでは、また！