不動産投資でセミリタイアを目指してます。
サラリーマン大家のりばてぃー（@PAPALOG_LIBERTY）です。
２０２０年１月から私が所有する物件の不動産投資の収支をブログでリアルに公開しています。
各物件の細かい収支内訳も書いていますので、特に初心者の方には「不動産投資の運営にはどのような経費がかかるの？」といった点で参考になると思います。
それでは２０２０年３月の収支内容をご覧下さい。
【２０２０年３月物件収支一覧】
家賃収入1,490,391円に対して支払った経費が279,572円だったので、差し引き後の利益は1,210,819円となりました。この利益から銀行ローン返済を差し引いた金額が実際の手取り額となります。
３月は1月末に退去していた2部屋の空室の入居が決まり、無事に満室に返り咲きました。
経費率がいつもより少し高いですが、要因は以下のとおりです。
・神奈川アパートと栃木アパートの空室損（3月入居ではありますが、日割り分の家賃は４月分として振り込まれることになっています）
・神奈川アパートのリフォーム費用の支払い
それでも経費率が１６％ちょっとです。空室損や修繕費などの特殊経費がない月は経費率は１０％を切ります。
各物件の収支詳細
埼玉アパートの３月収支
昨年秋ごろに１室退去がありましたが、その後は無風状態で満室を継続中です。
やはり新築物件は手間がほとんどかからないので、忙しいサラリーマンの方や物件を複数棟所有されている方は１棟くらい新築を織り交ぜても良いかもしれませんね。
ただし、ここにきて１点だけ気になる問題が発生しています。
考えられる要因としては、
・何者かによる盗電
・分電盤からの漏電
・電気系統に何らかの不具合が生じている
くらいでしょうか。
埼玉アパートには自動販売機を設置しているので、自動販売機の電気系統の故障等も考えたのですが、業者に確認してもらったところ何も問題はありませんでした。
管理会社にも連絡し、担当者に物件確認を依頼したところ、
普段は施錠されている廊下の共用部コンセントカバーが施錠されていなかったとのこと、、、
すぐに施錠してもらいました。
無施錠状態
カバーを施錠
まだ盗電という確証もないので、電力会社にも電話して状況を説明し、電気系統の立ち合い検査をすることになりました。こちらの結果は次回の４月の収支報告の際に結果を報告したいと思います。
神奈川アパートの３月収支
神奈川物件は１月末に退去が発生しておりましたが、２月の収支報告のとおり、3月中に契約・入居いただき、満室に返り咲いております。
今回の神奈川アパートの支出が大きいのは、退去後に行ったリフォームの支払いがあったためです。179,405円となっておりますが、実際にかかったトータルのリフォーム費用はもっと高いです。
リフォーム費用合計額：496,045円
退去者負担分：316,640円
（内訳）内装代391,640円－75,000円（150,000万円のうち半額は敷金償却）
大家負担分
４９６，０４５円ー３１６，６４０円＝１７９，４０５円
退去者の修繕負担分がかなり大きいと思われるかもしれませんが、神奈川アパートは猫可物件で、猫が原因で損傷した箇所につてはほぼ１００％を借主（退去者）が負担する旨の特約を結んでいました。
ペット可物件にする場合は必ず契約書に特約を付けましょう。
ちなみに、リフォーム費用の総額もけっこう高いですが、これは神奈川アパートはファミリータイプの物件で１部屋の専有面積も５０㎡を超えているため、単身物件に比べて、原状回復費（リフォーム費用）が高額になりがちだからです。
あと、猫がほとんどの壁紙に爪痕を付けていたため、今回はリフォームでは天井以外のクロスを全て交換する必要がありました。ペット可とする場合に特約を付ける重要性が分かりますね。
栃木アパートの３月収支
唯一の地方物件である栃木アパート。
1月末に退去が発生していたので少し心配しておりましたが、無事に３月中の契約・入居となりました。満室復帰です。
栃木アパートの管理を任せている管理会社はとても優秀で、管理会社から送られてくる月次レポートでは毎回写真付きで物件の状態を報告してくれていますし、細かい部分の変化も見落としません。
今回も共用灯が切れているとの報告があったので、すぐに交換するよう依頼しました。
このくらいのこと当たり前と思われるかもしれませんが、当たり前のことが出来ない杜撰な管理会社もけっこう多いです。
特に地方物件だと大家の目も届かないので、手を抜かれがちになることもあります。
管理会社はビジネスパートナーです。管理会社選びは妥協せず、契約後は信頼関係の醸成に努めましょう。
おまけ：火災保険を活用して経費を抑える
不動産物件を購入する際、必ず火災保険に入ると思いますが、この火災保険を活用していない人が意外に多いです。
・請求の手続きが面倒くさい
・どうせ請求しても下りない
こんな風に思っているのかもしれません。
すごくもったいないです。
私は破損・故障を発見した際には、必ず保険会社の代理店担当者に相談し、承認の可能性があるものは全て請求しています。
最近退去が発生した神奈川アパートでもいくつか保険請求して承認されました。上の収支内訳を確認してもらえば分かります。
以下はこれまでに火災保険で請求して承認されてきた一部の案件です。
・TVインターホンの故障
・浴槽の破損
・洗面台の破損
・換気扇の異音発生
・洗面台の破損
・コンセントの破損（亀裂発生）
・台風によるフェンス、雨樋の破損
・台風による植栽（石垣）倒壊
保険が承認されれば修繕費を抑えることができます。つまり、収益を最大化し、安定した賃貸経営につながっていくということです。
賃貸経営は長く続けていくものですから、この保険請求の積み重ねは長い目で見ると収支に大きなインパクトを与えることになります。
面倒くさがらずに、保険担当者さんに相談しながら、こまめに請求していきましょう。
火災保険の請求法法がよく分からないという方はこちらの記事を是非参考にしてみて下さい。想像するより非常に簡単ですよ。
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それでは、また！
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