こんにちは。
サラリーマン大家のりばてぃー（@PAPALOG_LIBERTY）です。
さっそくですが、和室がある部屋は、
・客付けが難しい
・家賃下落を招く
そんな風に思われている方が多いと思いますが、持論としては、半分正解で半分不正解だと思っています。
和室を洋室化する必要があるかどうかは、物件エリア内での和室のニーズやライバル物件との比較に基づいて決めるべきであり、
管理会社から提案されたからといって安易に洋室化することはオススメしません。
また、仮に和室ニーズが低いエリアだったとしても、アクセントクロスやステージング等の空室対策を取り入れることで、古臭い和室を和モダンへと変え、和室ニーズを高められる可能性があります。
ということで、今回の記事では、私が実際に実施している和室のモダン化による空室対策を紹介します。
和室の扱いについて悩まれている方はこの記事を読んで参考にしてみてください。
安易な洋室化をオススメしない理由
和室があっても空室は埋められる
私の所有物件４棟のうち２棟はファミリー物件で、それぞれ和室部屋がありますが、これまで洋室化は一度も行っていません。
その理由は以下のとおりです。
● 洋室化はコストがかかる（業者に依頼すると10万円前後はかかる）
● コストをかけた割に賃料アップできるとは限らない
● 和室には和室の良さがあり、和室は１部屋ほしいというファミリー層が一定数存在する
● 和室をモダン化してオシャレにすることで和室ニーズを高めることができる
実際にこれまでの運営実績でも、客付け時に和室がネックとなったことはなく、内見者さんから洋室化の希望を受けたこともありません。
むしろ、モダンに仕上げた和室を気に入っていただき、ほとんどのケースで賃料アップできています。
管理会社からの提案を鵜呑みにしない
神奈川アパート購入時、空室があったので管理会社に賃料査定を依頼しました。
当時いただいた査定提案書の一部を参考までにご紹介します。
管理会社からの査定結果は、
・私が希望する募集賃料から３，０００円の減額
・さらに、和室を洋室化にすること
私はこの提案を受けて、一旦保留させていただいたあと、希望賃料と和室のまま募集するよう管理会社に依頼しました。
なぜなら、私が設定した募集賃料と和室を残すと判断するまでのプロセスにおいて、
● 賃貸募集サイトでライバル物件の洗い出しと比較
● 物件周辺の仲介業者からのヒアリングによる適正賃料と和室ニーズの調査
この２点を行い、「最大限得られる募集賃料」と「和室を洋室化することの必要性」を徹底的に分析・評価していたからです。
結果、上述したように、私が設定した募集賃料で空室はすぐに埋まり、和室も入居者さんに気に入っていただけました。
注意事項
私の所有する物件エリアでは和室の需要があり、ステージング等による和モダン化によって問題なく客付けできていますが、
１Kなどの単身物件であったり、和室が明らかにデメリットとなるようなエリアであれば、洋室化せざるを得ない場合があることは覚えておいてください。
この記事で私が伝えたいことは、「絶対に洋室化するな」ではなく「管理会社の提案などを鵜呑みにして安易に洋室化しない」ということです。
和モダン風ステージングの実例
それでは、私がこれまで行ってきた和室ニーズを高めるためのモダン化とステージング内容をご紹介します。
アクセントクロスでモダン化
照明やインテリアを設置するのが面倒に感じる方は、まずはアクセントクロスを取り入れるだけでも良いと思います。
アクセントクロスを導入することで、お部屋の雰囲気はガラッと変わるからです。
リフォーム前
リフォーム後（サンゲツ：RE8104)
いかがでしょうか？
リフォーム完了後に施工確認した際、あまりの変貌ぶりに私自身も驚きました。
グレーのアクセントクロスも試しましたが、和室にはサンゲツの桃色のアクセントクロスが非常によく合うと感じました。
インパクトがありながらも、温かみのある色なので、とても落ち着きのある空間に仕上がります。
造花などの指し色でメリハリを作る
アクセントクロスを入れても、いまいち地味と感じる場合には、写真のように赤色などのインパクトがある造花を設置し、空間にメリハリをつけることも効果的です。
この物件では壁の一面をグレー色で塗装したのですが、インパクトに欠けていたので、フェイクグリーンの設置に加え、花瓶を置いて、その中に赤色の造花を入れてみました。
グレートと赤のコントラストが効いて、おしゃれな雰囲気を演出できたと思います。
▼ニトリの花瓶
和室に合うシェードとフロアランプで魅力的な空間に
シェードランプとフロアライトは和室の魅力を最大限引き出すためには欠かせないステージングアイテムです。
フロアランプを部屋の角や壁側におくことで、光と影の印影が生まれ、魅力的な空間を作り出してくれます。
また、夜になるとシェードライトの間から漏れる光が良い具合に壁に反射するので、何とも言えない幻想劇な雰囲気を醸し出してくれます。
まとめ
以上、わたしが実践する和室のモダン化とステージング方法を紹介しました。
大事なことなのでもう一度繰り返しますが、
まずは大家自身のあなたがライバル物件のリサーチや周辺の仲介業者にヒアリングを行い、洋室化の必要性などを確認することから始めましょう。
そして、和室に一定の需要があるならば、この記事で紹介したステージングと和モダン化などにより、空室を埋めることは十分に可能だと思います。
この記事が空室対策の一助になれば幸いです。
それではまた！
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